In Italia un affitto su due non è pagato regolarmente, Cosa fare?

Non sempre un reddito certo corrisponde ad avere garanzia di pagamento. Sapere come l’inquilino si è comportato in passato aiuta ad evitare spiacevoli inconvenienti.

Vi voglio parlare di PAYROL®Building, un’assoluta novità nel settore della locazione immobiliare. Un potente ed innovativo servizio che permette di conoscere anticipatamente le insolvenze del tuo inquilino.

PAYROL®Building è il sistema informativo dedicato alla locazione immobiliare indipendente dai circuiti bancari.

Ecco una sintesi delle caratteristiche:

- PAYROL®Building è il database delle posizioni insolute dei locatari;

- Le registrazioni riguardano i mancati pagamenti di affitti, spese condominiali, utenze ed eventuali danneggiamenti;

- Le richieste d’inserimento delle posizioni degli insoluti vengono effettuate dai locatori nelle agenzie aderenti al sistema PAYROL®Building;

- I dati possono essere inseriti esclusivamente nelle agenzie e operatori immobiliari che aderiscono al sistema PAYROL®Building;

- PAYROL®Building è un sistema etico e rispettoso dei principi di tutela della privacy. Le informazioni sono limitate allo stretto necessario richiesto per la valutazione del rischio e non sono trattati dati sensibili. I dati inseriti sono protetti automaticamente in ogni momento con evoluti sistemi di crittografia.

L'obbiettivo di PAYROL®Building è quello quindi di fornire agli operatori professionali del comparto immobiliare uno strumento semplice ed immediato per la valutazione del livello di affidabilità di locatari o potenziali locatari, come servizio premiante per la propria cliente.

Diventare Agenzia Selezionata PAYROL®Building è semplicissimo,

scoprite tutte le informazioni sul sito www.payrolbuilding.it, i costi sono estremamente contenuti in un unico canone annuo di  € 120,00* (10 euro al mese*) che comprende iscrizioni, ricerche e cancellazioni illimitate. PAYROL®Building non prevede percentuali o royalties sulle operazioni effettuate dalle agenzie, tutti i costi sono inclusi nell’abbonamento annuale.

(*) più iva. 

 

Marco Ricchi

Responsabile Commerciale Payrolbuilding Italia

329.0552209

marco.ricchi@payrolbuilding.it

www.payrolbuilding.it

Contratto di locazione non registrato, l'affitto va restituito

Il contratto di locazione non registrato è nullo, quando ci sono i presupposti, il pagamento del canone di affitto va restituito.

Il Contratto di locazione non registrato è nullo, non ha valore, anche se c’è un accordo tra le parti.  Inoltre i canoni di affitto riscossi in “nero”, vanno restituiti. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 25503/2016 depositata il 13 dicembre 2016.

Contratto di locazione: obbligo di registrazione

La legge impone l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione per contrastare i cosiddetti affitti in nero, stabilendo inoltre che la validità del contratto è data dalla registrazione dello stesso.  

L’articolo 1, comma 59, della citata L. n.208/15 (Legge di stabilità 2016) è intervenuto sull’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative, introducendo una serie di importanti novità.

In primo luogo  ha previsto l’obbligo, “a carico esclusivo del locatore”, di provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine previsto di trenta giorni dalla data della stipula;

• di tale registrazione il proprietario dovrà dare “documentata comunicazione”, nei successivi sessanta giorni, al conduttore;
• sempre nel termine di sessanta giorni dovrà dare “documentata comunicazione”, all’AMMINISTRATORE  del condominio se nominato. La comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore condominiale rileva ai fini dell’ottemperanza, da parte di quest’ultimo, degli obblighi di tenuta della c.d. “anagrafe condominiale” (articolo 1130, numero 6 c.c.),  in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

LA SENTENZA

Se il contratto di locazione non è registrato, è un contratto nullo. Quindi il conduttore non è tenuto a pagare l’affitto. E’ quanto ha chiarito la Corte di Cassazione con la  sentenza n. 25503/16 depositata il 13 dicembre 2016.

IL CASO

I Giudici hanno accolto il ricorso contro  una sentenza della Corte di Appello che aveva condannato l’inquilino comunque a pagare il canone. I giudici della Corte d’Appello ritenevano il contratto solo inefficace, ma non nullo. I giudici della Corte di Cassazione, hanno ribaltato la sentenza secondo l’art. 1 comma 346 della legge 311/2004, che stabilisce che i contratti di locazione se non registrati, sono nulli. Inoltre  vi è un’ulteriore sentenza della Corte di Cassazione la n. 420/2007 dove si determina la nullità del contratto di locazione privo di registrazione ai sensi dell’art. 1418 del codice civile. La Suprema Corte ha considerato anche l’indebito oggettivo dato dal pagamento dei canoni in “nero”, pertanto in presenza di necessari presupposti, può attribuire o il diritto al risarcimento del danno ed il diritto al pagamento dell’ingiustificato arricchimento.

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Quali sono le spese legate all'acquisto della prima casa?

Gli italiani, si sa, hanno sempre amato abitare in una casa di proprietà piuttosto che in affitto e, nonostante la crisi abbia frenato la corsa al mattone, comprare la prima abitazione è ancora un traguardo ambito da molti. Se state risparmiando per acquistare la vostra prima casa, oltre al prezzo pensate a queste domande: quali spese dovrò sostenere? Potrò usufruire delle agevolazioni prima casa? Vediamo insieme sei spese, e le eventuali agevolazioni, con cui fare i conti in occasione dell’acquisto della vostra prima casa.

Spese di accensione del mutuo. Se pensate di accendere un mutuo dovrete pagare gli interessi alla banca: molte banche agevolano l’acquisto della prima casa concedendo tassi inferiori a quelli per le seconde case e coprono solitamente fino all’80% del valore dell’immobile. Oltre al tasso applicato ci sono però da considerare le spese di accensione del mutuo: la polizza incendio e scoppio, la polizza vita, la perizia bancaria e gli interessi di preammortamento tecnico. Gli interessi di preammortamento tecnico sono i più insidiosi perché meno conosciuti e potenzialmente molto onerosi; consistono negli interessi da corrispondere alla banca nel periodo compreso tra la data del rogito e la data di avvio del piano di ammortamento. Alcune banche offrono maggiore flessibilità riguardo alla data di avvio del mutuo: coordinare le possibilità offerte dal finanziatore con la data del rogito permette di minimizzare o azzerare questo costo che spesso rimane nascosto tra le righe.

L’agenzia immobiliare. Se per l’acquisto della vostra casa vi siete rivolti ad un intermediario, di solito un’agenzia immobiliare, dovrete corrispondergli una parcella che oscilla in genere tra il 2% e il 4% del valore dell’immobile. Attenzione però che non tutte le agenzie immobiliari sono uguali: alcune vi seguiranno con pazienza e professionalità anche fino all’atto mentre altre vi metteranno fretta per concludere l’affare e sparire subito dopo la firma del compromesso. È importante scegliere l’agenzia con cura e leggere attentamente le condizioni contrattuali contenute nella proposta di acquisito prima di firmarla e riconsegnarla all’intermediario.

La parcella notarile. Al momento del rogito dovrete corrispondere la parcella professionale al notaio, di solito si tratta di un onorario che va dal 2% al 4% del valore di acquisto; è bene ricordare che non essendoci più i minimi tariffari potete chiedere più preventivi e rivolgervi al notaio più conveniente. Oltre alla parcella saranno da versare al momento dell’atto di compravendita, come vediamo nel seguito, anche le imposte di registro o l’IVA e le imposte catastali e ipotecarie.

Le imposte al rogito. Se la casa che state acquistando non è un immobile di lusso e il venditore è un privato, sono previste agevolazioni particolari per la vostra prima casa: l’imposta di registro è al 2% con un minimo di 1.000 €, mentre le tasse ipotecarie e catastali sono pari a 50 € ciascuna. Se il venditore è invece un’impresa che ha ultimato i lavori di costruzione o ristrutturazione dell’immobile che acquistate da meno di 5 anni, è obbligatorio pagare l’IVA al posto dell’imposta di registro. Anche in questo caso sono previste agevolazioni per l’acquisto prima casa: l’IVA è agevolata al 4% e le imposte catastali ed ipotecarie sono pari a 200 € ciascuna. Attenzione: anche passati i 5 anni dalla fine dei lavori l’impresa venditrice ha la possibilità di scegliere di assoggettare la vendita all’IVA; informatevi quindi prima del rogito per non avere sorprese.

La relazione tecnica notarile La maggior parte dei notai richiede, prima della stipula dell’atto, la relazione di un tecnico che descriva la casa e le pratiche edilizie che nel tempo si sono susseguite per la costruzione, la ristrutturazione e l’eventuale condono dell’edificio. Attenzione: la parcella del tecnico è solitamente a carico di chi acquista l’immobile e costa qualche centinaio di euro.

Le tasse dopo l’acquisto. A decorrere dal 1 gennaio 2016, con la Legge di Stabilità 2016, sono state azzerate le tasse IMU e TASI dovute per il mantenimento della prima casa dove vivete abitualmente a patto che l’abitazione non siano di lusso. Per sapere se la vostra residenza rientra tra quelle di lusso basta verificare la visura catastale: la vostra casa non deve essere classificata nelle categorie A1, A8 o A9.

In sintesi. Nel budget per l’acquisto della vostra prima casa dovete considerare, oltre al prezzo e al mutuo, una serie di spese con un valore compreso tra 8% e il 10% del valore dell’abitazione. Per comprare con tranquillità la vostra prima casa informatevi, fatevi aiutare da un tecnico di fiducia e non dimenticate che sono a carico del venditore le spese per l’Attestato di Prestazione Energetica ed il Certificato di Abitabilità.

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Comprare casa con leasing immobiliare: 10 cose che devi sapere

La legge di Stabilità 2016 ha esteso il leasing immobiliare anche alle persone fisiche, introducendo una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista la prima abitazione. Vediamo quali sono le risposte ai dubbi più frequenti:

1. Chi è il proprietario dell’immobile?

Nel contratto di leasing finanziario “prima casa”, la società di leasing è proprietaria dell’immobile fino a che l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta esercitata l’opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.

2. È obbligatorio esercitare l’opzione finale di acquisto (riscatto)?

No. L’opzione finale di acquisto rappresenta una facoltà dell’utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In tal caso deve restituire l’immobile alla società di leasing.

3. In quale modo il cliente dimostra di possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un leasing immobiliare abitativo?

Il requisito principale richiesto per il riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo dell’utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è desunto dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile. Tutti i requisiti cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF (reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall’Agenzia delle Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.

4. Se una coppia è cointestataria di un leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e un’ età inferiore a 35 anni) cosa succede?

Si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro al momento del riscatto. 

5. Sul contratto di leasing si deve pagare l’imposta sostitutiva come nel mutuo?

No. Contrariamente al mutuo per il quale è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.

6. Cosa succede quando il contratto di leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima del 31 dicembre 2020?

Nulla. Le condizioni dell’età e del reddito complessivo devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto di leasing.

7. Chi paga IMU, TASI e TARI in caso di leasing prima casa?

IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al pagamento né dell’IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli immobili destinati ad abitazione principale dei titolari. Da tale esenzione sono escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

8. Posso acquisire in leasing qualunque immobile per usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016?

Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e possono pertanto riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. No, per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto “prima casa” (registro all’1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

9. Se il cliente ha più di 35 anni può acquistare l’abitazione principale con un leasing?

Il leasing immobiliare abitativo può essere stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016: - le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda dell’età (sopra o sotto i 35 anni); - le agevolazioni “prima casa” in tema di imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui l’utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di agevolazione.

10. Cosa succede se il contratto di leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?

A seguito della risoluzione il concedente ha diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie. Ottenuto il bene il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità.

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Agevolazioni prima casa, cedolare secca, leasing abitativo, bonus mobili e risparmio energetico: i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.

Con la circolare 12/E pubblicata l’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha raccolto alcuni chiarimenti relativi alle agevolazioni prima casa, alla cedolare secca, al leasing abitativo e al bonus mobili e risparmio energetico. Vediamo quanto è stato evidenziato.

Agevolazioni prima casa

In materia di “prima casa” la Circolare chiarisce che il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa spetta al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima d’aver venduto l’immobile preposseduto. La ratio della riforma, infatti, è di agevolare la sostituzione della “prima casa” rendendo più flessibili i tempi previsti per la dismissione dell’immobile preposseduto.

La circolare spiega poi che le novità inserite nel corpo delle disciplina “prima casa”, nell’ambito della Nota II-bis citata, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad Iva. Il punto 21) della Tab. A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota Iva agevolata al 4 per cento, fa espresso rinvio, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all'art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis  esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata Iva del 4 per cento.

Viene poi sottolineato che l’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche a titolo gratuito. La disciplina agevolativa riservata alla prima casa di abitazione trova, infatti, applicazione, in via generale, anche con riferimento agli atti a titolo gratuito, in virtù di quanto disposto dall’art. 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342. Talidisposizioni rinviano, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione  delle  agevolazioni “prima  casa” in sede di successione o donazione. Resta inteso che, nell’atto di donazione  o nella dichiarazione di successione con cui si acquista il nuovo immobile in regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a vendere entro l’anno l’immobile preposseduto.

Per quanto riguarda i tempi, la nuova disciplina recata dall’art.1, comma 55, della legge di Stabilità 2016 trova applicazione  in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della legge di Stabilità. Per gli atti conclusi prima di tale data non può, dunque, essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate rispetto a quelle che sarebbero state dovute in applicazione delle nuove  disposizioni né può essere  riconosciuto un credito d’imposta.

Cedolare secca

Sul fronte della cedolare secca, la circolare evidenzia che l’art.9 del d.l. 28 marzo 2014, n. 47 prevede, al comma 1, che “Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’art.3, comma 2, quarto periodo, del d.l. 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’art.4 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, è ridotta al 10 per cento”.

La predetta disposizione  stabilisce, quindi, una riduzione dal 15 al 10 per cento dell’aliquota della “cedolare  secca” applicabile, ai sensi dell’art.3, comma 2, quarto periodo, del D.lgs. n. 23 del 2011, per i contratti a canone concordato (o concertato), stipulati sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini di cui all’art.2, comma 3, della L. n. 431 del 1998 e all’art.8 della medesima legge, relativi ad abitazioni site nei comuni con carenze di disponibilità abitative e nei comuni ad alta tensione abitativa. Il comma 2-bis dell’art.9 (del d.l.n. 47  del 2014) estende l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento anche “ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all'art. 2, comma 1, lett. c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225”.

Qualora nei comuni per i quali sia stato deliberato lo stato di emergenza non siano mai stati definiti accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori per la determinazione del canone, è possibile  fare riferimento, ai fini dell’applicazione dell’aliquota ridotta del 10 per cento della  cedolare secca, all’Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra regione, secondo i principi stabiliti dall’art.1, comma 2 del decreto Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, emanato  di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze,  del 14 luglio 2004.

Leasing abitativo

L’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, come modificato dall’art.1, comma 83, della legge di Stabilità 2016 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1,5 per cento per i trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario aventi per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis e II-sexies.

L’aliquota dell’1,5 per cento dell’imposta di registro trova applicazione all’atto di trasferimento dell’immobile a favore della società di leasing in presenza delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis che devono essere sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale.

Ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, devono ricorrere le condizioni previste dalla nota II bis all’art.1  della  Tariffa,  parte prima, allegata al TUR. Tale disposizione stabilisce che le agevolazioni spettano a condizione che:

a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la  propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;

b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

c) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni “prima casa”.

La richiamata disciplina è stata integrata dall’art.1, comma 83, della legge di Stabilità 2016, che alla lettera b) n. 2), ha previsto l’inserimento nell’art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, della nota II–sexies.  Tale  disposizione stabilisce che “nell’applicazione della nota II-bis ai trasferimenti effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all’esercizio dell’attività di leasing finanziario, si considera, in luogo dell’acquirente, l’utilizzatore e, in luogo dell’atto di acquisto, il contratto di locazione finanziaria.

Dall’esame delle richiamate disposizioni, emerge, dunque che le condizioni per applicare le agevolazioni “prima casa” all’atto di trasferimento dell’immobile devono ricorrere in capo all’utilizzatore e che tale soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti dalla nota II bis.

Tali dichiarazioni potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni “prima casa” che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

Bonus mobili e risparmio energetico

Con circolare n. 11 del 2014 (punto 5.6) è stato rappresentato che, per l’anno 2014, era possibile fruire del “bonus  mobili” da parte dei contribuenti che avessero sostenuto, a decorrere dal 26 giugno 2012, spese per gli interventi edilizi indicati con la circolare n. 29/E del 2013. Considerato che la disposizione agevolativa, originariamente prevista per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2015, è stata ulteriormente prorogata, spostando il predetto  termine al 31 dicembre 2016, si ritiene che possano considerarsi agevolate anche le spese sostenute entro l’anno 2016, correlate a interventi di recupero del patrimonio edilizio, a decorrere dal 26 giugno 2012, fermo restando il rispetto del limite massimo di spesa agevolabile di 10mila euro (cfr circ. n. 11 del 2014 par. 5.7).

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La nuda proprietà spiegata in 9 passi

 

 

 

Di fronte alla crisi della compravendite e dell’accesso al credito, ma anche a causa dell’incertezza dei mercati finanziari, aumenta l’interesse degli italiani per la nuda proprietà. Si tratta di un fenomeno che va di pari passo con l’evoluzione demografica del nostro paese e per capire che cos’è esattamente e quali vantaggi può offrire, sia per chi vende che per chi acquista, vi ho preparato un piccolo vademecum di domande è risposte per capire meglio questo l’investimento nella nuda proprietà.

1. Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?

Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda.

3. E per chi compra?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base a l’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

4. Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l'usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto.

5. Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario.

6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.

7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?

Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile redatta da un professionista, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita, una volta ascoltati i suggerimenti del professionista è stabilito dal venditore.

8. Chi paga le spese, l'ici e l' irpef?

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.

Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell'ici (ma anche dell'irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L'articolo 1008 del codice stabilisce infatti che "l'usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito".

9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?

L'usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell'immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all'età dell' usufruttuario. Consiglio di calcolare il valore commerciale dell' usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall'aspettativa di vita media indicata dall'Istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l'usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà. Qualora l'usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l'usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l'usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l'immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.

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Marco Ricchi

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Sai come funziona il leasing immobiliare su immobile abitativo? Ecco le novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2016.

 

 

​La Legge di Stabilità 2016 (art. 1 commi 76-84) introduce nel nostro ordinamento la fattispecie del leasing (locazione finanziaria) di “immobile da adibire ad abitazione principale”. Già diffuso per immobili strumentali o per altre tipologie di beni, il leasing si estende così anche ai privati che in prospettiva intendono acquistare la casa da destinare a loro abitazione principale.
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1. SCHEMA

Secondo lo schema indicato dalla Legge di Stabilità 2016, il contratto viene concluso tra il privato (utilizzatore) e una Banca o intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 del Testo Unico in materia Bancaria e Creditizia (concedente), e con esso il concedente si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile secondo le indicazioni dell’utilizzatore.

L’utilizzatore per parte sua si impegna a versare al concedente un canone che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo di “riscatto” prestabilito.
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Altre informazioni possono essere utili per definire il meccanismo del leasing immobiliare. La norma, si riferisce al leasing c.d. “finanziario”, che genera un rapporto trilaterale tra locatore/concedente (Banca o intermediario finanziario), utilizzatore (in questo caso il privato che destinerà l’immobile ad abitazione principale e che pagherà il canone al locatore) e fornitore, che fornisce al locatore/concedente l’immobile (costruendolo o vendendolo). Il bene viene scelto dall'utilizzatore direttamente presso il fornitore (es. il proprietario iniziale dell’immobile), e in questa fase vengono concordate le modalità (condizioni) di vendita al locatore/concedente. In una fase successiva interviene la società di leasing (Banca o intermediario) scelta dall'utilizzatore, che se valuta vantaggiosa l’operazione procede alla definizione delle condizioni di leasing, alla stipula del contratto e all’acquisto del bene.

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Normalmente, l’iter del perfezionamento del contratto di leasing si concretizza in 3 precisi momenti:
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- La firma del contratto ed il versamento dell’eventuale anticipo da parte dell’utilizzatore.

- L’ordine al fornitore: per eseguire il contratto di leasing la società di leasing si impegna ad acquistare il bene dal fornitore. Per fare questo emette un ordine al fornitore dove vengono descritti: a) il bene e le sue caratteristiche, così come concordate fra il cliente e il fornitore dello stesso; b) le modalità e i tempi di consegna; c) le modalità e i tempi di pagamento. L’ordine viene a sua volta accettato (firmandolo) dal fornitore.

- La consegna del bene: a questa fase appartiene l’accettazione del bene da parte del cliente/utilizzatore che dichiara, firmando un modulo cosiddetto "di accettazione" o di consegna, che il bene consegnatogli è quello da lui richiesto. La società di leasing, nel momento in cui riceve questo modulo, acquisisce la proprietà del bene, e il leasing ha avvio (decorrenza). Da quel momento si avvia anche il processo di incasso e pagamento dei canoni.

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2. CONTRATTO

2.1 Forma del contratto

Il contratto di leasing, in genere predisposto dal concedente sulla base dei suoi modelli, non richiede una forma particolare, se non quella scritta.

Qualora stipulato in forma di scrittura privata non autenticata non è soggetto a registrazione in termine fisso, ma solo in caso d’uso (come chiarito dalla Circolare AdE 12/E del 11 marzo 2011 in seguito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2011). In caso di registrazione volontaria l’imposta da applicare sarebbe in misura fissa (200 euro).

Il leasing ultra-novennale deve essere trascritto (interpretazione prevalente dell’art. 2643 c.c.), pertanto in questo caso andrà stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata (unici titoli per la trascrizione secondo l’art. 2657 c.c.).

2.2 Durata del contratto

La durata del contratto va normalmente (ma non necessariamente) dai 24 ai 72 mesi ed è necessaria alla società di leasing ad ammortizzare il costo di acquisto del bene. Non è imposta una durata minima del contratto.

2.3 Canone

Il canone previsto nel contratto di leasing, data l’applicabilità dell’art. 10 comma 8 del D.P.R. 633/72, è esente IVA. Normalmente è previsto un maxi-canone iniziale, una sorta di “anticipo” il cui importo può arrivare fino al 23% del costo originario del bene. Il canone di leasing vero e proprio tiene invece conto principalmente della durata del contratto di leasing, del costo dell’immobile al netto dell’eventuale maxi-canone iniziale, del tasso di interesse (che comprenderà anche il margine della società di leasing) e della “vita economica” dell’immobile. Il canone potrà anche essere definito in forma variabile e indicizzata.

2.4 Riscatto

La somma da versare a titolo di “riscatto” al termine del contratto (se l’utilizzatore vuole) viene definita nel contratto di leasing e normalmente ha un importo variabile tra lo 0,7% e il 12,7% del costo originario del bene. In caso di riscatto alla compravendita si applicheranno imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro.

2.5 Rapporti tra le parti

La Legge di Stabilità 2016 prevede una disciplina dei rapporti tra le parti del contratto di leasing di immobile da adibire ad abitazione principale, riguardo gli aspetti principali. L’utilizzatore si assume tutti i rischi dell’operazione, anche quello di perimento dell’immobile. Si tende cioè a riprodurre la stessa situazione in cui l'utilizzatore si troverebbe se comprasse direttamente l'immobile. Pertanto, ad esempio, se l'edificio subisse un crollo, totale o parziale, l'utilizzatore farebbe comunque carico di questa situazione (senza dunque poter farne carico alla società concedente), sostenere gli eventuali costi di ripristino e continuare a pagare i canoni dovuti secondo il contratto di locazione finanziaria.

Allo stesso modo, possiamo aggiungere, sarà l’utilizzatore a sostenere tutte le spese di manutenzione, ordinaria e straordinaria, in corso di contratto. In caso di risoluzione del contratto di locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere (non ancora scaduti) attualizzati e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto. L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.

Per il rilascio dell’immobile il concedente potrà agire con il procedimento per convalida di sfratto. L’utilizzatore può chiedere, previa presentazione di apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del contratto. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, a meno che le stesse non intendano rinegoziarne le condizioni.
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La sospensione può essere richiesta solo qualora, successivamente alla stipula del contratto, sopravvengano alcuni eventi espressamente indicati dalla norma (comma 79 art. 1 Legge di Stabilità 2016):
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a) cessazione non consensuale del rapporto di lavoro;

b) risoluzione del rapporto di lavoro per limiti di età;

c) licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo;

d) dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

e) cessazione di rapporti di agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che si concretizzino in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

Secondo quanto disposto dal comma 77 della Legge di Stabilità 2016, all'acquisto dell'immobile oggetto del contratto di leasing abitativo si applica l'articolo 67, comma 3, lettera a), della legge fallimentare (Regio Decreto 267/1942), secondo il quale non sono soggetti all'azione revocatoria da parte del curatore fallimentare “i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio dell'attività d'impresa nei termini d'uso”. Al momento non è chiaro se questa normativa riguardi i pagamenti dell'utilizzatore alla società concedente o se la nuova norma sia in effetti mirata ai pagamenti fatti dalla società concedente al venditore (o al costruttore) dell'abitazione indicata dall'utilizzatore.
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La nuova norma non parla del fallimento del venditore (fornitore). Non dovrebbe però essere difficile giungere a ritenere applicabile, anche al caso del leasing abitativo (dato che si tratta di un contratto finalizzato a procurare all'utilizzatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad “abitazione principale”), il disposto dell'articolo 67, comma 3, lettera c), della legge fallimentare, secondo il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili a uso abitativo, destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

2.6 Imposte locali sull’immobile: IMU, TASI, TARI

Per quanto riguarda l’IMU, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è l’utilizzatore a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto. L’utilizzatore deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è stato stipulato il contratto di leasing e la società di leasing non ha alcun obbligo dichiarativo. in caso di risoluzione anticipata o di mancato esercizio del diritto di opzione finale (riscatto) del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (nuovo soggetto passivo) e il locatario (ex soggetto passivo) sono i soggetti su cui grava l’onere dichiarativo IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la riconsegna del bene (comprovata dal verbale di consegna). Pertanto il locatario è soggetto passivo IMU anche nelle particolari situazioni in cui, nonostante sia intervenuta la risoluzione del contratto oppure il bene non sia stato ancora riconsegnato alla società di leasing.​

Per quanto riguarda la TASI, vale il medesimo criterio: il soggetto passivo è l’utilizzatore fino alla riconsegna del bene al concedente. Per quanto riguarda infine la TARI, essendo il soggetto passivo il detentore dell’immobile, spetta all’utilizzatore.

3. AGEVOLAZIONI

La Legge di Stabilità 2016 (art. 1 comma 82), attraverso l’inserimento nell’articolo 15 comma 1 del TUIR delle lettere i-sexies 1 e 2), introduce interessanti agevolazioni per i giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione finanziaria, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa e che adibiscano l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla consegna: saranno detraibili al 19% dall'imposta (IRPEF) lorda i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Tali importi sono dimezzati in caso di soggetti di età uguale o superiore a 35 anni. L’agevolazione si applicherà dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Qualora ricorrano le stesse condizioni previste per le agevolazioni prima casa dalla nota II bis dell’art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/86, all'acquisto da parte della società di leasing dell’immobile destinato ad abitazione principale dell’utilizzatore (salvo che per quelle di categoria A/1, A/8 e A/9) si applicherà (dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020) un’imposta di registro dell’1,5% (ancor più bassa di quella per acquisto prima casa, attualmente del 2%).

Le imposte ipotecaria e catastale ammonteranno entrambe a 50 euro. Questi in sintesi i principali presupposti per l’agevolazione prima casa (adattati alla fattispecie in questione):

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'utilizzatore ha o stabilisca entro diciotto mesi dal contratto di leasing la propria residenza. L’intenzione di spostare la residenza deve essere espressa nel contratto di leasing.

b) che nel contratto di leasing l’utilizzatore dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile.

c) che nel contratto di leasing l’utilizzatore dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

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