Boom nel 2014 dei contratti di locazione concordati. L'aliquota ridotta fa volare la cedolare secca.

Boom nel 2014 dei contratti di locazione concordati. L'aliquota ridotta fa volare la cedolare secca.

Dapprima ignorata, adesso decisamente amata, la cedolare secca ha vissuto in questo 2014 ormai alle porte il suo momento di consolidamento, venendo scelta nell’87% dei nuovi contratti di affitto a fronte di una percentuale nettamente più bassa (64%) del 2013. i dati sono resi noti dall’ufficio studi di nomisma.

la cedolare secca non ha vissuto sempre momenti facili: ci ricordiamo ancora quando, siamo nel novembre 2012, il dipartimento delle finanze lanciava l’allarme flop per il regime fiscale alternativo. il problema, allora, fu probabilmente quello di avere aspettative sovradimensionate per una tassazione che, negli intenti, aveva il compito principale di far emergere il nero, contribuendo ad aumentare il gettito erariale. l’aver in seguito cancellato lo strumento di denuncia dell’affitto in nero da parte dell’inquilino, introdotto con la cedolare secca, ha permesso di tornare a misurare la portata della tassa alternativa secondo un obiettivo più reale, ossia quello di essere semplicemente una seconda scelta per il proprietario. Una seconda scelta che è diventata, nelle città capoluogo di regione oggetto dell’indagine, spesso e volentieri più conveniente rispetto al tradizionale regime irpef, grazie alla progressiva riduzione dell’aliquota prevista per i canoni concordati in caso di opzione del regime fiscale secco.

In effetti i dati rivelano una stretta correlazione tra le nuove agevolazioni fiscali per i canoni concordati e la diffusione della cedolare secca nei comuni con accordi territoriali più aggiornati

A Roma e Venezia, dove gli accordi risalgono al 2004 e non sono quindi aggiornatissimi, alcuni fattori concomitanti ricorrono ad aiutare l’affermazione delle forme contrattuali  3+2 e per studenti fuori sede. Fra questi fattori, principalmente gli elevati vantaggi fiscali, la riduzione dei canoni di mercato in seguito alla crisi economica e al ridotto potere di acquisto delle famiglie e l’elevata presenza di studenti universitari fuori sede. nel capoluogo veneto la percentuale di ricorso alla cedolare secca nei contratti di affitto è del 95%, a Roma del 94%. A Bologna gli accordi sono decisamente più recenti: le parti sono arrivate ad un nuovo accordo appena cinque mesi fa, nel luglio 2014. Qui il ricorso alla cedolare secca avviene nel 90% dei casi, a fronte dell’83% di contratti agevolati stipulati. A Firenze gli accordi sono invece del 2009 e si stipulano contratti agevolati nel 61% dei casi, mentre la cedolare secca è scelta dall’88% dei proprietari.  

Altre città che vantano accordi siglati di recente sono Torino e Genova, rispettivamente del 2013 e del 2011. In questi comuni il ricorso ai contratti-tipo è superiore al 50% dei casi, e la cedolare è l’opzione scelta nell’80% dei contratti di nuova stipula. anche a Bari, malgrado gli accordi territoriali risalgano a dieci anni fa, il ricorso a forme di contratto fiscalmente agevolate è pari al 45% e la cedolare secca è utilizzata nell’85% dei casi

Casi eccezionali risultano quelli di Milano e Napoli. A Milano le associazioni non si riuniscono per aggiornare gli accordi territoriali dal lontano 1999. Qui la cedolare secca è pur utilizzata (82%), ma le tipologie agevolate non vengono utilizzate, facendo perdere a inquilini e proprietari i vantaggi sociali che derivano dal loro ricorso. A Napoli gli accordi sono del 2004, ma evidentemente i canoni rimangono non adeguati al mercato locale, scoraggiando così i proprietari a ricorrere ai contratti a canone concordato, che vengono scelti solo nel 2% dei casi a fronte di un utilizzo della cedolare secca nell’85% dei contratti di affitto

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Marco Ricchi

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Vuoi vendere la tua prima casa per comprarne un’altra? Il Fisco ti aiuta, se sai come fare!

Ti sembra forse strano ma  se vuoi vendere la 1ª casa per comprarne un’altra, il Fisco ti dà una mano!

Ma non devi fare quello che ha fatto Alessandro F. altrimenti il Fisco ti bastona con una multa salata.

A Alessandro F., un cliente di un mio collega, è capitato quello che capita a molte persone che non si informano bene prima di vendere la propria abitazione. Vanno di fretta, non si rivolgono a un esperto e perdono soldi, invece di approfittare dei vantaggi che il Fisco italiano prevede in certi casi.

Alessandro F. ha comprato un bilocale a Latina, dopo aver ottenuto il tanto desiderato contratto di lavoro a tempo indeterminato. Sentendosi sicuro economicamente, ha preferito investire i soldi risparmiati acquistando la sua prima casa. Dopo solo due anni, la sua azienda gli ha proposto un ruolo più prestigioso e meglio pagato, ma presso la sede di Milano e Alessandro F. non ci ha pensato due volte prima di accettare l’offerta.

A quel punto, ha deciso di mettere in vendita il bilocale di Latina e dopo 2 anni ha comprato una nuova prima casa a Milano, andando incontro

• a una multa salata
• alla restituzione dell’intero importo delle imposte pagate che il Fisco gli ha chiesto.

Cosa è successo: Alessandro F. ha venduto il suo bilocale PRIMA dei 5 anni previsti dalla legge per poter beneficiare delle agevolazioni destinate a chi compra la prima casa e ha dovuto risarcire tutto quello che non aveva pagato al Fisco.

Le agevolazioni che lo Stato concede a chi compra la prima casa, infatti, sono vincolate a un periodo di 5 anni, durante i quali NON SI DEVE VENDERE l’immobile in questione e questo accade per evitare speculazioni, cioè per evitare che io compri una casa con delle condizioni fiscali vantaggiose per rivendermela e guadagnarci.

Ma non sempre vendere la prima casa prima dei 5 anni nasce dalla volontà di speculare: in molti casi nasce da vere esigenze, perché nel frattempo la propria situazione di vita è cambiata e ci si deve adattare al cambiamento.

Perché Alessandro F. ha sbagliato e cosa doveva fare per evitare la multa che ha dovuto pagare? Doveva semplicemente

• dichiarare di non voler comprare una nuova casa PRIMA che fosse passato un anno dalla vendita della sua
• presentare una domanda all’Agenzia delle Entrate per chiedere di saldare la differenza delle imposte più gli interessi e così evitava almeno di pagare la multa

Ma non è finita qui! Se Alessandro F. avesse comprato la sua nuova casa di Milano ENTRO UN ANNO dalla vendita del bilocale, avrebbe evitato

• la multa
• il pagamento del residuo delle imposte
• usufruito del Credito di Imposta per il riacquisto della prima casa

Riepilogando, quello che Alessandro F. doveva fare era

• vendere la sua prima casa a Latina
• comprare ENTRO UN ANNO la sua nuova abitazione di Milano
• dichiarare nell’atto di acquisto della nuova casa la volontà di usufruire del Credito di Imposta

Se Alessandro F. avesse fatto così avrebbe

• evitato la multa
• evitato di risarcire il residuo di imposte e gli interessi al fisco
• usufruito dello sconto dovuto al Credito di Imposta

Quindi, se vuoi vendere la tua prima casa prima dei 5 anni previsti dalla legge per comprarne subito un’altra, non fare come Alessandro F. e ne ricaverai solo un gran guadagno.

Informati sempre prima di muovere un immobile e rivolgiti a un esperto Agente Immobiliare che ti saprà consigliare nel modo più conveniente per te.

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Quali sono le sanzioni per il ritardato pagamento di tasi e imu?

Il 16 dicembre è scaduto il termine ultimo per il versamento della seconda rata imu e tasi. Ma quali sono le sanzioni che si applicano a chi effettua il pagamento in ritardo? 

Esiste la possibilità di aggiustare entro un anno la propria posizione fiscale ricorrendo allo strumento del ravvedimento operoso.

Lo strumento del ravvedimento operoso prevede il pagamento oltre che della somma dovuta anche di sanzioni e interessi, che dipenderanno dal ritardo con cui verranno versati gli importi. in particolare ci sono tre diversi tipi di ravvedimento:

- ravvedimento sprint- per un ritardo fino a 14 giorni si calcola una sanzione pari allo 0,2% al giorno fino a un massimo del 2,8% per 14 giorni di ritardo+ gli interessi (aliquota dell'1% annuo);

- ravvedimento breve- per un ritardo dal 15º e fino a 30 gironi di ritardo la sanzione da applicare sarà pari al 3%+ gli interessi da calcolare (aliquota dell'1% annuo);

- ravvedimento lungo- ritardo dal 31º giorno ed entro un anno. la sanzione è calcolata al 3,75% più gli interessi da calcolare al 3,75% + gli interssi da calcolarsi al saggio legale annuo dell'1%.

Pagamenti: i versamenti andranno effettuai con il modello f24 in banca o alla posta per importi inferiori o pari ai 1000 euro. Per importi superiori, bisogna effettuare il versamento con f24 per via telematica. Nel modello f24 bisogna barrare la casella rav (ravvedimento), l'importo dovuto per sanzioni e interessi andrà sommatto al tributo principale (3918 per imu e 3958 e 3961 per la tasi).

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AFFITTO A CANONE CONCORDATO IN CEDOLARE SECCA. COME FUNZIONA

Il contratto di locazione a canone concordato è sicuramente il contratto di locazione più vantaggioso, dal punto di vista fiscale, che l’impianto normativo prevede. Attraverso alcuni esempi pratici, vediamo quali sono in concreto i vantaggi per sia per il conduttore sia per il locatore.

Il contratto di locazione agevolato (o a canone concordato) è regolato dalla legge 431/1998. Gli aspetti generali del contratto vengono stabiliti da un Accordo locale solitamente alla presenza solitamente dell’Assessore comunale o del Sindaco e dalle principali organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia (CONFEDILIZIA, UPPI, ASPPI, ecc.) e dalle principali associazioni sindacali dei conduttori (SUNIA, SICET, UNIAT, ecc.). Tali Accordi locali fissano i criteri di stipula dei tipi di contratto (agevolato, transitorio, per universitari).

In questi Accordi locali il territorio comunale è stato suddiviso in zone urbane omogenee, cioè delle aree aventi caratteristiche simili per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari), tipologie edilizie (categorie e classi).

Per ogni area gli Accordi territoriali devono prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone considerando la categoria catastale, lo stato manutentivo, pertinenze, spazi comuni, dotazioni di servizi tecnici, arredamento. In base a tutti questi parametri, quindi, viene determinato il canone annuo o mensile come mera moltiplicazione tra il valore in euro per metro-quadro, con un valore minimo/massimo per ogni area come stabilito dall’Accordo, e la metratura dell’immobile. Quanto ottenuto è il canone che va indicato nel contratto.

Con l’opzione della cedolare secca al reddito percepito dal locatore non viene sommato quello ricavato dalla locazione e pertanto non causa l’eventuale aumento di aliquota IRPEF. Il reddito percepito da questa tipologia di contratto viene tassato direttamente con una percentuale pari al 10% (fino al 2017). Ad esempio, se percepisco un canone di locazione “agevolata” di 5.000 euro, questo subisce un’imposta pari a 5.000*10% = 500 euro.

I contratti di locazione con l’opzione della cedolare secca possono essere stipulati solo se entrambe le parti sono persone fisiche.

Sapere a quanto si può affittare il vostro immobile con il contratto concordato è semplice e gratuito. Serve solo la planimetria catastale della vostra casa e la con scheda di calcolo effettueremo il conteggio.

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