venerdì 13 novembre 2015

Mercato immobiliare in ripresa: come mi devo comportare?



by Stefano Tronca
tempo di lettura: 5 minuti

 

Un’analisi sulla situazione attuale per prendere al meglio le proprie decisioni.

Dagli ultimi dati sembrerebbe proprio che il mercato immobiliare stia dando i primi segni di ripresa.

Ecco i miei consigli per venditori e acquirenti su come affrontare correttamente questo periodo di mercato.

 

Previsione azzeccata?

Andando a rileggere l’articolo Il Futuro del Mercato Immobiliare, scritto esattamente il 18 novembre 2014, a seguito di una Convention di Fimaa a cui ho partecipato, direi che le previsioni stanno trovando le conferme in questo primo periodo.
A darne credito sono i dati positivi relativi al numero delle compravendite che da qualche trimestre, oramai sono in crescita. (Puoi trovare qualche riflessione in merito su: TgCom24 e IlSole24Ore).
Dagli ultimi aggiornamenti sembrerebbe che i prezzi ricominceranno a crescere a partire dalla metà del 2016 anziché dal 2017.
Comunque poco importa: siamo alla fine della galleria.

 

Devo comprare: mi conviene aspettare o trovare il prima possibile?

Probabilmente con i prezzi abbiamo toccato il fondo ovvero, trovarne di più bassi diventa un’impresa ardua.
Anche chi ha una impellente necessità di liquidità prima o poi arriva ad un limite di soglia per il prezzo; nella maggior parte dei casi già questo limite suscita molto interesse tra i potenziali acquirenti ed investitori che quindi rende superflua un’ulteriore riduzione del prezzo di vendita.
Se devi acquistare, ti consiglio di non perdere ulteriore tempo e trovare quanto prima l’immobile che fa al caso tuo.

 

Devo vendere: mi conviene aspettare o vendere il prima possibile?

Vista la previsione dei prezzi in aumento a partire dalla metà del 2016/inizio 2017, consiglio sicuramente di rimandare.
Sono veramente pochi i fortunati che sono riusciti a recuperare i soldi spesi per l’acquisto nell’ultimo decennio, per il resto delle persone è stato veramente un cosiddetto “bagno di sangue”: prezzi inferiori del 10% con sconti anche intorno al 50%.
Oggi non è che la situazione sia del tutto cambiata, ma occorre attendere ancora del tempo per limitare le eventuali perdite.
Se puoi, aspetta. Se hai un immobile vuoto, temporeggia magari con un locazione temporanea.

 

Devo vendere e comprare: come mi devo comportare?

È una situazione abbastanza comune quella di vendere prima per acquistare poi; prima di tutto per non fare errori, leggi questo articolo.
Te la faccio molto semplice: periodo peggiore per vendere (-), periodo migliore per comprare (+): – e + si annullano, quindi procedi pure.

 

Considerazioni finali.

Chi vende e poi compra o viceversa, è molto difficile che abbia delle ripercussioni negative evidenti, in quanto si ritrova a fare delle operazioni di mercato nello stesso periodo economico.
Cambia tutto se invece si compiono le due operazioni in due periodi completamente distinti.
Ipotizzando che le ipotesi di mercato saranno quelle indicate all’inizio dell’articolo, sarebbe una pessima operazione di mercato se si andasse a vendere oggi per poi comprare tra 5-6 anni mentre sarebbe più corretto se si comprasse oggi per poi vendere nei prossimi anni.
Non a caso, in questo ultimo periodo, sono usciti allo scoperto i cosiddetti “squali”; questo è (e lo sarà ancora per poco tempo) il periodo migliore per i “pesci grandi” per mangiare i “pesci piccoli”, così nell’immobiliare, così per tutto il resto.

Contattami sei vuoi...


Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
0773487279
0773487283

mercoledì 11 novembre 2015

i 6 ERRORI che un venditore di casa deve evitare come LA PESTE!




Quali sono le azioni che distinguono un proprietario di casa che riesce a vendere la sua casa alle migliori condizioni di mercato da tutti quelli che ci rimettono un sacco di soldi?


Mi sono posto questa domanda centinaia e centinaia di volte negli ultimi anni, e mi sono sempre scervellato per cercare una risposta.


Sapevo infatti che se fossi riuscito a individuare le azioni vincenti dei venditori di casa che ottenevano i migliori risultati, avrei potuto schematizzarle e renderle replicabili.


Questo mi avrebbe permesso di ottenere in prima persona risultati migliori come Agente Immobiliare e in seguito di trasmettere queste azioni di successo ai miei clienti.


Oggi ho deciso di condividere con te gli errori più gravi che ho visto commettere da chi cerca di vendere la propria casa, e che vengono evitati da chi poi riesce a venderla alle migliori condizioni di mercato ricavandone il maggior prezzo possibile. Quando anche tu li conoscerai, potrai smettere di compiere azioni non produttive, e tutto quello che ti sta impedendo di vendere la tua casa.


Eccoti i 6 ERRORI che un venditore di casa deve evitare come LA PESTE!

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 Errore Numero 1

Prezzo elevato.

Domanda: Su quali elementi ti sei basato per fissare il prezzo di vendita della tua casa?


E’ incredibilmente importante impostare correttamente il prezzo di vendita, il 77% delle case poste in vendita hanno un prezzo troppo caro rispetto al valore reale di mercato.

Lo so, è difficile rimuovere l'attaccamento emotivo e tutti noi vorremmo ricavare il doppio di quanto il mercato dice. Ma purtroppo non è così.

Se fuori dalla vostra casa non vedete la fila di acquirenti per comprare la vostra casa, non state facendo un favore a voi stessi.

Dammi retta. Richiedi al più presto l’assistenza di un professionista per valutare la tua casa.

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Errore Numero 2

Scarsa disponibilità alle visite.

Domanda: Vuoi veramente vendere o stai solo cercando di valutare se c’è interesse?

Il 34% dei venditori perdono l’opportunità di vendere la propria casa perché rendono difficili le visite ai potenziali acquirenti. Se sei un venditore veramente motivato, perché mettere restrizioni alle visite? Renditi disponibile affinché le visite siano fatte negli orari in cui l’immobile risulterà essere più attraente.

Dammi retta. Organizzati e fai in modo di avere persone di fiducia che siano disponibili a far visionare casa quando non ci sei.

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Errore Numero 3

Disordine e sporco.

Domanda: Entri più volentieri in un negozio luminoso e accogliente, o in uno buio con una vetrina malconcia che non viene rinnovata da mesi?

La stessa cosa avviene anche per casa tua: “anche l’occhio vuole la sua parte” e soprattutto ricorda che “non ci viene mai data una seconda occasione di fare una buona prima impressione” non sono solo detti, ma verità assolute quando si tratta di vendita (e non solo..)! Tenere una casa disordinata durante le visite è un errore compiuto dal 32% dei venditori.

Dammi retta. Cerca su internet consigli gratuiti sull’Home Staging oppure affidati ad un professionista.
 
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Errore Numero 4

Odori sgradevoli.

Domanda: Ti funziona il naso?

In prossimità delle visite evita assolutamente di cucinare alimenti maleodoranti. Se hai animali domestici, è necessario fare qualcosa per l'odore.

Altrimenti i potenziali acquirenti saranno distratti dal cattivo odore ed inconsciamente assoceranno la visita ad un’esperienza negativa. Fatti un favore…Non fare questo a te stesso!!

Dammi retta. Porta via l’immondizia. Arieggia casa. Compra delle candele profumate e accendile prima della visita.

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Errore Numero 5

Non fare manutenzione.

Domanda: A parità di caratteristiche acquisteresti più volentieri una casa presentata in maniera gradevole, o una buttata lì da rifare?

Molte venditori pensano “A cosa serve tinteggiare la casa, pulirla, sistemare gli infissi, ecc., ecc.?…Tanto poi chi la acquista se la sistemerà a proprio gusto e piacimento…I visitatori devono vedere quello che una casa potrebbe diventare, non quello che oggi è…Non ci penso nemmeno ad investire un solo euro per rendere più presentabile la mia casa …E figurati se ci perdo del tempo …. Tanto non serve a nulla…”

Dammi retta. Investi nella tua casa. So che le riparazioni possono essere un dolore, ma trascurare di farle non ti farà vendere. Oppure, se non riesci a fare le riparazioni, devi essere disposto ad offrire agli acquirenti uno sconto sul prezzo e chiudere l'affare.

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Errore Numero 6

Indisponibilità a negoziare.

Domanda: Pensi davvero che come prima offerta riceverai quello che chiedi?

Se si ottieni un'offerta sulla tua proprietà, considerati fortunato. Molti venditori non ne hanno mai ricevuta una. Inizia una trattativa e trova una mediazione. Perché perdere l’opportunità  di chiudere la vendita?

Dammi retta. Anche se ti senti insultato da un’offerta iniziale bassa, prendi tempo e proponi tu una contro offerta solida.

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Se hai fatto o stai facendo uno o più degli errori che ti ho elencato, richiedi una consulenza gratuita...

Ti aiuterò a capire cosa fare per vendere al meglio la tua casa.


 
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
0773487279
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lunedì 14 settembre 2015

Cos'è il credito d'imposta per il riacquisto della prima casa?

Chi vende un'abitazione con le agevolazioni prima casa e ne acquista un'altra avente gli stessi requisiti ha diritto a un credito d'imposta. Ma vediamo cos'è e come può essere utilizzato

Credito imposta acquisto prima casa

Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. Il credito d’imposta spetta anche nell’ipotesi in cui l’altra abitazione venga riacquistata mediante contratto di appalto o di permuta. Il credito d’imposta non può essere superiore all’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto e può essere utilizzato:
  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto
  • in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, dovute su denunce e atti presentati dopo la data di acquisizione del credito
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602).
Per fruire del credito d’imposta, è necessario che il contribuente manifesti tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stesso atto.
In particolare, l’atto di acquisto dovrà contenere (oltre alle “ordinarie” dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa), l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Occorrerà, perciò:
  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa
  • nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo
  • nell’ipotesi in cui risulti corrisposta l’Iva sull’immobile alienato, produrre le relative fatture
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile.

Quando non spetta il credito d'imposta

Il credito d’imposta non spetta se:
  • è stato perso il beneficio prima casa in relazione al precedente acquisto
  •  il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”
  • il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”
  • viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio
Per avere, informazioni approfondite contattami pure...
 
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
0773487279

lunedì 7 settembre 2015

I proprietari e le paure dell’affitto... Scopri le soluzioni



 
 
…SEI PROPRIETARIO DI UNA CASA?
 
…HAI PAURA AD AFFITTARE?
 
…E SE POI NON TI PAGANO?
 
…L’APPARTAMENTO TI SERVE MA DEVI ASPETTARE ANNI PER RIAVERLO?
 
oppure
 
…IL TUO INQUILINO NON RIESCE PIÙ PAGARTI L'AFFITTO…?
 
per fortuna c’è una soluzione
 
Hai mai sentito parlare del “contratto di locazione concordato”?
 
Questa tipologia di contratto finalmente riserva dei reali VANTAGGI per il proprietario che affitta. 
 
Vediamo in dettaglio questi VANTAGGI:
 
1) Tassazione ridotta al 10%!!!
 
2) I canoni concordati non si cumulano al reddito evitando aumenti di scaglioni fiscale;
 
3) Il canone concordato unito vantaggio fiscale, fanno percepire gli importi dei contratti standard;
 
4) Il canone ridotto riduce “drasticamente” i rischi di insolvenza che sono vicine allo zero;
 
5) La durata ed i rinnovi sono inferiori quindi rientrare in possesso dell'immobile e più veloce;
 
6) Questa tipologia di contratto beneficia anche di uno sconto sulla quota imu di 3 punti.
 
7) L’inquilino gode di benefici fiscali. Recupera fino a 900 € l’anno a seconda del reddito isee.
 
Contattami per chiarimenti e ulteriori informazioni.
 
A Presto ;)
 

 
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.
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0773487279


 

venerdì 24 aprile 2015

Come detrarre gli interessi sui mutui dalla dichiarazione dei redditi

Come detrarre gli interessi sui mutui dalla dichiarazione dei redditi



Anche nella dichirazione dei redditi di quest'anno sarà possibile detrarre gli interessi passivi sui mutui, sia nel caso di acquisto di un'abitazione principale, di una seconda casa o di un finanziamento acceso per eseguire lavori di ristrutturazione. Ma vediamo quali sono le diverse regole:

Detrazione interessi mutui prima casa
Nel caso di interessi passivi sui mutui ipotecari per l'acquisto di un'abitazione principale si ha diritto a una detrazione iperf del 19% su un tetto massimo di 4000 euro (ovvero una somma di 760 euro). Ad usufurire della detrazione è l'acquirente e intestatario dell'immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, anche se a favore di un suo familiare, come il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Detrazione interessi mutuo coniuge separatoI
In caso di separazione legale, anche il coniuge separato, fino a quando non intervenga la sentenza di divorzio, ha diritto alla detrazione. Nel caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell'immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

Detrazione interessi mutui ristrutturazione e costruzione
La detrazione del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro per mutui ipotecari contratti a parite dal 1998 per la costruzione o la ristrutturazione di immobili da adibire ad abitazione principale. La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.
La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell'unità immobiliare, avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori.

Per poter usufruire delle detrazioni è importante rispettare le seguenti condizioni
  • l'unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare abitualmente;
  • l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
  • il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.
Detrazioni mutui seconda casa 
Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari, stipulati prima del 1993, per l'acquisto di altri immobili.

Per avere, informazioni approfondite contattami pure...
 
Marco Ricchi
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giovedì 16 aprile 2015

Ti piacerebbe risparmiare il 20% sulle spese di riscaldamento? Direttamente dal Canada una soluzione tutta green che piace all'ambiente...

Ti piacerebbe risparmiare il 20% sulle spese di riscaldamento?

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Il sistema consiste in un semplice condotto d’aria interrato alla profondità di circa 2 metri. L’aria esterna viene convogliata nel tubo di immissione che, a seconda delle esigenze e disponibilità di spazi aperti e al fine di ottimizzarne lo scambio termico, può essere di un solo tubo piuttosto lungo (almeno 30 m) o più tubi, più piccoli, diramati dal collettore di ingresso e riuniti al collettore d’uscita. Il collettore di uscita immetterà l’aria pretrattata all’interno dell’edifico: si otterrà così un preriscaldamento invernale ed un efficace raffreddamento estivo molto utile ai fini della bolletta e del benessere del portafoglio.

Principio

Utilizzare l'inerzia termica del suolo per pretrattare l'aria che ventila i fabbricati. L'aria così ottenuta è "migliore", più calda in inverno e più fresca in estate. La temperatura del suolo a 2 m di profondità è di circa 15 °C d'estate e 5 °C d'inverno (anche se può variare sensibilmente a seconda del clima).

Messa in opera

Fare circolare l'aria in un tubo interrato a circa due metri di profondità (più è in profondità, più ci si avvicina a una temperatura costante di 10 °C (vedi: Grafico). Il flusso viene agevolmente mantenuto grazie a un ventilatore. I tubi non devono avere un diametro troppo grande per facilitare gli scambi termici (circa quindici centimetri di diametro). Questo sistema, purtroppo, è utilizzato ancora in maniera insufficiente, anche se il suo costo sarebbe marginale se previsto al momento della costruzione dell'edificio.

Esempio di pozzo canadese
Tecniche di fabbricazione
La dimensione di un pozzo canadese non può essere decisa senza considerare il sistema di ventilazione dell'abitazione intera.
Precauzioni
La parte attiva dei tubi interrati non deve essere allocata sotto l'abitazione né lungo le fondamenta altrimenti si avrà un "risucchio" di calore dall'abitazione stessa... e quindi un effetto totalmente negativo (sarebbe la casa a scaldare, o raffreddare, il pozzo!).

Qualità dell'aria

L'obiettivo è di evitare l'inquinamento che potrebbe derivare dal sistema (odori, umidità, batteri, ...).
Ecco, quindi, alcune raccomandazioni:
  • Per l'ingresso del pozzo canadese utilizzate dei materiali a bassa emissione (vapore, odore…). Es.: alluminio, latta...
  • Proteggete per quanto possibile l'ingresso del pozzo tramite una griglia fine, per evitare che possano penetrarvi degli animali (roditori, zanzare…)
  • Se si opta per un filtro (2-5 mm), provvedete alla sua manutenzione regolare ogni 4 mesi. La pratica dice che la filtrazione è più fine dall'esterno verso l'interno.
  • Posizionate l'ingresso a un'altezza sufficiente (1,20 m) per evitare di aspirare la polvere, e lontano dalle fonti di inquinamento (strada, compost…)
  • L'ingresso deve essere accessibile per la pulizia.
  • Non posizionate l'ingresso tra le piante.
  • Prima della prima accensione, pulite il tubo e controllare anche il flusso e il surplus d'acqua.

Scelta del tubo

  • PVC: il più economico, ma non molto ecologico. Può "eventualmente" liberare dei vapori nocivi dovuti ai processi di fabbricazione. Ad oggi, non ci sono studi riconosciuti sul suo utilizzo nell'ambito dei pozzi canadesi.
  • Polietilene (PE): il più ecologico, ma anche molto caro.
  • Tubo a spirale per protezione dei cavi elettrici (TPC): a buon mercato se di diametro piccolo. Con spirali all'esterno e liscio all'interno. Può essere posato in parallelo ad altri tubi. Attenzione: questo tipo di tubo non è stato creato per l'interramento, cosa che a lungo termine potrebbe nuocere alla sua tenuta.
  • Tubo in calcestruzzo o terra cotta: utilizzato per diametri superiori a 300 mm. I raccordi sono difficili da stagnare. Lo scambio termico è importante (la conduttività del calcestruzzo è più alta di quella dei tubi in plastica, relativamente isolanti). Il problema principale di questo tipo di tubo (oltre alla complessa messa in opera) è che non garantisce una vera tenuta stagna tranne nel caso di una messa in opera particolarmente curata. Il radon del suolo, se presente, potrebbe infiltrarsi nel tubo e arrivare a contaminare l'abitazione.
  • Tubo di ghisa: la rigidità, la resistenza meccanica e l'alta conduttività termica fanno di questo tipo di tubo una soluzione compatibile con un pozzo canadese. Si deve verificare che il rivestimento esterno del tubo resista alla corrosione (tipo zincatura anti-corrosione), oltre che utilizzare giunture in inox.

Consigli

  • Il tubo deve avere una stabilità sufficiente a sopportare il sotterramento nella terra. Per esempio, prendere un classe CR8 per il PVC.
  • Il PVC è da scartare per la semplice ragione che il gesso contenuto nel PVC impedisce lo scambio termico. Anche le riparazioni con le guaine TPC sono da evitare, in quanto il loro interno non è perfettamente liscio e costituisce un nido per i batteri (odori). Con spessori piccoli (buono scambio termico) esiste un solo tubo concepito specificamente per il pozzo canadese: il tubo in Polipropilene blu, che ha uno strato interiore battericida (ai solfati d'argento,) brevettato dalla ditta REHAU (premio per l'innovazione 2007 al salone dell'energia di Lione). Chi dice brevetto, impone di pagare il prezzo della ricerca per avere un buon risultato. Ma a 2 m di profondità, vale la pena pagare dieci volte di più di una riparazione incompetente per avere la garanzia di un sistema professionale che non trasforma l'abitazione in una stalla nel giro di qualche mese!
  • Anche la tenuta stagna è importante per evitare le infiltrazioni delle acque sotterranee e la propagazione dei batteri. Controllate in particolare i raccordi tra i diversi tubi e privilegiate delle giunture a labbra, tipo purificazione. Non incollate i raccordi per evitare il rischio di rottura al momento della colata e soprattutto il rischio di emanazione di vapori nocivi dovuti alle colle.
  • Il materiale usato non deve emanare dei vapori nocivi come potrebbe succedere nel caso del PVC ad esempio quando viene esposto a temperature elevate (> 30 °C).
  • Il tubo deve essere preferibilmente liscio all'interno per diminuire le perdite di carico e rimanere in regime laminare. Per la parte esterna, privilegiate i tubi a spirale per aumentare lo scambio termico tra il suolo e il tubo.
Annotazioni collettiva: se non avete piccoli diametri e piccole velocità, il regime di flusso in un tubo non è laminare. Questo non è desiderabile in caso di pozzo canadese. Il regime, quindi, non è laminare. Un buon metodo per capirlo è di calcolare il numero di Reynolds (numero che permette di caratterizzare il regime di flusso). È importante sapere che il trasferimento termico è più elevato con un flusso turbolento che con un flusso laminare. Inoltre, le perdite di carico nel regime laminare non sono necessariamente più piccole che nel regime turbolento.
D'altro canto, a parità di flusso, per aumentare la superficie di scambio termico è preferibile utilizzare più tubi di diametro piccolo che un solo tubo con un grosso diametro. I tubi dovrebbero essere il più lontani possibili all'interno dello scavo.

Annotazioni:

  • Nelle regioni senza radon, con periodi di gelo non troppo intenso, come in Provenza, i tubi possono essere in terra cotta, come nel passato. In questo modo si produce uno scambio di calore tra il tubo e l'aria che riequilibra l'igrometria dell'aria. Troppo secco nei periodi molto freddi o molto caldi; umido in autunno, quando il suolo non è ancora così pieno d'acqua. Si deve solo trovare un fornitore di tubi vecchia maniera.
  • Natura del suolo: l'esperienza mostra che i suoli rocciosi hanno una più grande efficacia termica, che compensa le difficoltà di messa in atto, e non devono essere rinforzati. Da notare anche che il suolo sotto il pozzo resta freddo più a lungo in primavera, e che la zona non deve essere usata come orto.

Evacuazione dei condensati

In particolare d'estate, quando l'aria si raffredda, l'acqua può creare condensa. Conviene evacuare questi condensati. Ma è difficile vederli, in quanto l'acqua si trasforma in umidità molto velocemente.
In conclusione, il pozzo canadese è un ammortizzatore di temperatura e di umidità.
Qualche possibilità:
  1. Questo sistema ha una tenuta stagna perfetta dall'ingresso dell'aria fino al sistema di ventilazione. Questa soluzione deve essere privilegiata nelle regioni a forte concentrazione di gas radon nel suolo (si veda paragrafo sul radon) o se il suolo è molto umido (sorgenti, falde sotterranee,...).
  2. Nel caso di abitazioni senza cantina, i condensati possono essere raccolti in un pozzetto situato al livello del punto basso. Questo pozzetto permetterà inoltre d'ispezionare visivamente il tubo per scoprire eventuali problemi.
  3. Un'altra soluzione per una casa senza cantina è di posizionare un tubo più in profondità su un letto di pietrisco per permettere l'infiltrazione dei condensati nel suolo.
Dettaglio del sifone: Il passaggio dell'aria tende a prosciugare il sifone. Un sistema semplice consiste nel posizionare un tubo in un recipiente pieno d'acqua. Una capacità sufficiente in funzione della portata eviterà al sifone di seccarsi. L'eccedente può essere evacuato in uno scarico di acque usate. Attenzione in questo caso a posizionare un secondo sifone in modo da evitare di aspirare dei cattivi odori.

Sul Radon

Il radon è un gas radioattivo di origine naturale. Proviene dalla disintegrazione dell'uranio e del radio presenti nella crosta terrestre. È presente dappertutto sulla superficie del pianeta e proviene soprattutto dal sottosuolo granitico e vulcanico, oltre che da qualche materiale per costruzioni. Il radon si può accumulare negli spazi chiusi, in particolare nelle abitazioni. I modi per diminuire le concentrazioni di radon nelle abitazioni sono semplici:
  • aerare e ventilare le abitazioni, il sottosuolo e i vespai;
  • migliorare la tenuta stagna dei muri e dei pavimenti.
Nelle zone più colpite, le autorità locali dovrebbero procedere all'individuazione di questo gas radioattivo almeno nei luoghi aperti al pubblico per periodi prolungati (in particolare negli edifici adibiti a scuole, ospedali...).
Il radon può essere diffuso nelle abitazioni tramite il pozzo canadese se il tubo che porta l'aria dall'esterno non è a tenuta stagna.
Raccomandazioni: come guaine di protezione dei cavi elettrici (lisci all'interno) usate quelle di diametro 160 mm o 110 mm per 25 m di lunghezza, in modo da evitare le giunture. Si deve prestare particolare attenzione se si ricopre il tubo con della terra, per evitare che si formino delle sacche dove potrebbe fermarsi il radon.
Come ulteriore precauzione, misurate il radon presente nella vostra abitazione per diverse settimane usando un dosimetro che verrà analizzato in laboratorio (20-40 €).

Differenti possibilità di posa dei tubi

Tutte le configurazioni sono possibili, ma si deve guardare al fatto che meno gomiti ci saranno meno perdite ci saranno, e di conseguenza si avrà più potenza di ventilazione. La posa dei tubi sarà fatta in considerazione della configurazione del terreno.
Raccomandazioni:
  1. Al momento del progetto, evitate gomiti e angoli.
  2. Prevedete una pendenza del 2 % minimo nel senso dell'aspirazione per evacuare la condensa.
  3. In casi di presenza di una forte concentrazione di radon, sarà possibile solo una soluzione a tenuta stagna.
  4. Tenete una distanza sufficiente tra i diversi tubi. (Min 0,8 m)

Dimensioni del pozzo canadese

Calcolo

Il calcolo di un pozzo canadese viene fatto tenendo presenti diversi parametri. Qui trovate i principali:
  1. Il volume dell'abitazione
  2. La portata necessaria per estate e inverno
  3. La scelta della ventilazione dell'abitazione (VMC, areazione naturale, …)
  4. L'architettura (bioclimatica, materiali, isolante, serra, …)
  5. La natura del suolo (sabbioso, argilloso, falde fratiche,…)
  6. Lo spazio disponibile all'interramento del tubo
  7. La posizione geografica
  8. Il budget.

Ipotesi

L'idea di quest'articolo è di dare le chiavi per trovare la soluzione ideale per la propria configurazione a partire dall'esempio descritto nel paragrafo seguente. Si tratta di un edificio con ossatura in legno biclimatica com materiali nuovi. L'isolante è di 18 cm in granulato di sughero per i muri e di 24 cm di lana di lino per il colmo. La casa è stata concepita per approfittare al massimo degli apporti passivi del sole. Una serie di pannelli termosolari con superficie complessiva di 20 m² accoppiato a un bollitore ( puffer ) di 2000 l per l'idro-accumulazione (volano termico) si occupa del riscaldamento della casa e dell'acqua calda. Il riscaldamento d'appoggio è una caldaia. La traspirazione dei muri è garantita dalla scelta di materiali traspiranti come il Fermacell, para-vapore, sughero, OSB e assi Mélèze. Una cura particolare viene dedicata alla tenuta stagna dell'insieme per evitare le perdite di energia. Così, è stata scelta una unità di ventilazione con recuperatore statico a doppio flusso incrociato per assicurare uno scambio d'aria e di umidità regolare e permanente dell'abitazione intera, recuperando l'energia rimossa dalla ventilazione. Il volume dell'abitazione è di 800 m³ circa e l'aria viene rinnovata ogni 3-4 ore, ossia 240 m³/h di necessità di apporto d'aria dall'esterno.

Tre metodi di funzionamento

  1. In inverno: l'obiettivo è di riscaldare l'aria prima che entri nell'abitazione. Per ottenere lo scambio termico maggiore, l'aria dovrà circolare a una velocità di circa 1 m/s.
  2. In estate: l'obiettivo è di raffreddare al massimo l'abitazione in caso di alte temperature. La casa bioclimatica è stata progettata per gestire nel miglior modo possibile l'apporto passivo del sole tramite le vetrate e quindi per creare delle zone ombreggiate per evitare un alto apporto di calore durante il giorno (tende esterne, piante a sud, …). Il pozzo canadese è un semplice completamento per tutte queste misure. Per ottenere l'efficacia migliore, la portata di aria dovrà essere più alta per rinnovare l'aria dell'abitazione ogni 2 ore.
  3. Nelle stagioni intermedie: la temperatura confort è compresa tra i 18 e i 22 °C e il sistema sarà disconnesso in caso di bisogno tramite una derivazione, per non rinfrescare l'abitazione quando la temperatura esterna è quasi uguale a quella di confort.
Calcoli: è stato usato il software GAEA per ottimizzare l'installazione, ed eccone alcuni risultati:
Costanti:
  1. Volume dell'abitazione 800 m³
  2. Temperatura consigliata 20 °C
  3. Temperatura della derivazione 18-25 °C
  4. 1 tubo di 50 m in PE (polietilene) diametro di 184 mm (Int) fino a 1,9 m di profondità
  5. Per ottenere la somma delle perdite di carico si deve sommare la perdita di carico di ogni elemento del circuito (vedere l'abaco del fornitore in funzione della portata)

Portata (m³/h) Rinnovo dell'aria (1/h) Perdita di carico Pa (solo per pozzo canadese) Potenza ventilatore (watt)
240 0,3 75,80 8,42
320 0,4 93,13 13,80
400 0,5 114,27 21,16
560 0,7 167,38 43,40
800 1 272,50 100,93

La tabella qui sopra permette di verificare che per un tubo di 50 m di lunghezza con un diametro di 184, per una portata di 240 m³/h, la perdita di carico è solo di 75,80 Pa. La potenza del ventilatore è più alta con una portata maggiore. Come si può constatare, si passa da 8,42 watt a 100 watt con una portata superiore di solo 3 volte.

Portata (m³/h) Riscaldamento dell'aria (kWh/a) Raffreddamento dell'aria (kWh/a) Ore di funzionamento (ore/anno) Tuscita minima (inverno) per Tentrata (-12,7) Tuscita massima (estate) per Tentrata (31,7)
240 1830 258 4607 1,7 17,9
320 2226 340,9 4648 0,3 19,2
400 2560 401,8 4683 -0,9 20,3
560 3119 484,1 4754 -2,6 22
800 3848 548,3 4930 -4,4 24

In funzione della portata, il riscaldamento o il raffreddamento dell'aria permetterà di liberare un apporto energetico più o meno importante. Ma questo apporto si avrà a scapito della potenza del ventilatore, come sottolineato dalla tabella precedente. Si dovrà trovare il giusto compromesso tra un investimento più importante e un apporto energetico un po' inferiore. Dato che il ventilatore ha spesso 2 velocità, da parte mia ho scelto una portata di 240 m³/h per l'inverno e di 400 m³/h per l'estate.

 
Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
0773487279

10 consigli per riuscire a comprare un appartamento a un prezzo più vantaggioso

10 consigli per riuscire a comprare un appartamento a un prezzo più vantaggioso


Sebbene i prezzi delle case siano scesi, l’accesso alla proprietà resta costoso per molti cittadini a causa della diminuzione dei salari. Nel caso in cui l’obiettivo sia avere una casa di proprietà, ecco alcuni consigli per riuscire a comprare un immobile a un prezzo più basso rispetto al normale. Vediamo quali sono le raccomandazioni:
  1. Ottenere un buon prezzo finale: spesso è una questione di negoziazione. Le offerte e gli sconti dipenderanno dal prezzo di partenza di un immobile. La cosa migliore è affidarsi a un’agenzia immobiliare che ha una perfetta conoscenza della zona e può convincere chi vende della bontà dell’offerta, la quale deve essere fondata;
  2. Pagare in contanti: chi ha la possibilità di pagare in contanti possiede un grande arma di seduzione nei confronti del venditore. Spesso chi vende casa incontra molti acquirenti interessati, ma magari non in grado di ottenere un mutuo. Se chi compra può farlo in contanti, chi vende è molto più contento e rilassato;
  3. Conoscere bene la zona: le case del centro e dei quartieri più esclusivi hanno prezzi più elevati, mentre quelle più distanti dal centro hanno prezzi più abbordabili. Anche le case che si trovano in zone più rumorose o trafficate hanno possibilità di ribassi;
  4. Età dell’edificio: con gli immobili più vecchi sarà più facile trattare sul prezzo;
  5. Appartamento malandato: un appartamento in cattivo stato o che deve essere ristrutturato sarà più economico rispetto a un appartamento in buono stato;
  6. Piani bassi: la case poste ai piani bassi, in genere, sono sul mercato a un prezzo più conveniente poiché sono meno luminose, più rumorose o meno sicure;
  7. Appartamenti interni: gli appartamenti che si affacciano verso l’interno hanno prezzi maggiormente vantaggiosi rispetto a quelli più esterni, in particolare rispetto a quelli che si trovano nel centro della città e hanno finestre che si affacciano sul cortile centrale, permettendo così alla luce di entrare;
  8. Immobile senza ascensore: l’assenza di ascensore all’interno di un edificio è un’importante arma di negoziazione per il potenziale acquirente;
  9. Assenza del portiere, del garage o della cantina: si tratta di spese in meno se si investe in un’abitazione che ne è priva;
  10. Numero di vicini: con pochi vicini le spese del condominio possono essere elevate, se i vicini invece sono numerosi le spese sono più esigue.
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Marco Ricchi
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mercoledì 25 marzo 2015

Qual'è secondo te il colore che facilita la vendita della tua casa?

Qual'è secondo te il colore che facilita la vendita della tua casa?


Qualsiasi esperto del settore immobiliare e chiunque abbia messo in vendita almeno una volta la propria casa lo sa: la prima impressione è fondamentale. Perché l'operazione vada a buon fine è importante che al potenziale acquirente l'immobile piaccia fin dal primo istante.

Per questa ragione, sono sempre di più i proprietari che curano la presentazione della propria casa e si assicurano che essa si presenti nel miglior modo possibile, fatto non così comune quando si riusciva a vendere qualsiasi cosa a quanlunque prezzo.

Una delle prime cose da fare, molto spesso, è ridipingere le pareti, i soffitti, talvolta le porte e i telai, e dare una rinfrescata ai pavimenti. ma che colore utilizzare? quando l'intenzione è quella di vendere o affittare casa, la risposta è evidente: il bianco. Vediamo perché...

Il bianco è un colore fresco ed è l'opzione migliore se si vuole dare alla casa un aspetto pulito. Ma non solo. Il bianco è luminoso, non c'è nulla di meglio per donare luminosità a un ambiente. Il bianco, inoltre, è neutro e sobrio e se l'intenzione è quella di vendere un immobile bisogna ricordare che la neutralità e la sobrietà sono tutto. A personalizzare l'ambiente ci penserà poi il futuro proprietario. Ma il bianco vuol dire anche risparmio. la vernice bianca, infatti, è più economica.

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giovedì 12 marzo 2015

Video suggestivi - web marketing

Il mondo dell'immobiliare è in continua evoluzione, oggi gli acquirenti sono tutti sul web e soprattutto sui social media. Catturiamo la loro attenzione attraverso una promozione immobiliare a 360 gradi.
I VIDEO SUGGESTIVI come quello che segue ne sono un esempio. 

Guardatelo...
 


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lunedì 9 marzo 2015

Qualcosa sta cambiando...

Qualcosa sta cambiando...


Qualcosa sembra essere cambiato per il mattone. Secondo i dati contenuti nella nota trimestrale dell'osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate relativa al iv trimestre del 2014, dopo sette anni di perdite, nell'anno appena trascorso le compravendite immobiliari sono tornate in campo positivo, registrando un +1,8%. Un risultato positivo consolidato dall'ultimo trimestre del 2014, durante il quale le transazioni sono cresciute del 5,5% rispetto allo stesso periodo del 2013, facendo chiudere l'anno con un totale di 920.849 unità compravendute, contro 904.960 del 2013.

A trainare il mercato il settore commerciale, che ha registrato un aumento complessivo del 5,7%, e residenziale, per il quale la crescita è stata del 3,6%. Controcorrente il settore del terziario, che rimanendo in terreno negativo ha fatto registrare un -4,6%.

Dopo le flessioni degli ultimi anni, sembra essere finalmente partito un cambio di rotta nel mercato immobiliare, che è tornato a crescere in tutta italia, in particolar modo nel centro dove, rispetto allo stesso periodo del 2013, c'è stato un incremento degli scambi del 9,3%. nell'area settentrionale l'aumento delle compravendite è stato del 7,5%, mentre al sud è stato registrato un +0,6%. tra le grandi città si fanno notare i forti incrementi registrati a bologna (+18,5%) e genova (+15%). 

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lunedì 2 marzo 2015

Come scegliere il contratto di locazione giusto per ottenere il reddito maggiore dal proprio immobile

Come scegliere il contratto di locazione giusto per ottenere il reddito maggiore dal proprio immobile




L'alta tassazione e l'incertezza econonomica (che ha fatto aumentare il numero degli inquilini morosi) rendono difficile per i proprietari ottenere un buon reddito dalla seconda casa. Per ottimizzare il guadagno diventa fondamentale la scelta del contratto giusto che varia a seconda delle circostanze.

Canone libero - per durate più o meno lunghe, 4+4, applicabile a singole stanze o non all'intero appartamento. La registrazione è obbligatoria, e le spese riguardano l'imposta di registro del 2% sul canone affitto annuo (per un minimo di 67 euro), imposta di bollo (16 euro ogni quattro facciate del contratto e ogni 100 righe), se si opta per il regime della cedolare secca, bisogna pagare un'imposta pari al 21% del canone annuo che sostituisce l'irpef, le addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. in alternativa, si applica l'aliquota irpef su canone annuo di locazione ridotto del 95%, la soluzione ideale per chi ha redditi bassi e molte detrazioni.

Canone concordato o agevolato -  il 3+2, importo del canone stabilito tra sindacati e proprietari, generalmente più economico, meno redditizio per il proprietario, ma più vantaggioso dal piano fiscale.

Canone studenti - canone stipulabile dove ha sede un'università, con un canone massimo definito da accordi territoriali che può andare da un minimo di sei mesi ad un massimo di 36. La spese di registrazione divisa tra inquilino e proprietario.

Canone abitativo ad uso transitorio - da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non per finalità turistiche, il canone libero salvo accordi territoriali. Le spese di registrazione sono divise tra inquilino e proprietario.

Canone breve - sotto i trenta giorni, per finalità turistiche, ed ha vantaggi dal punto di vista fiscale perché non c'è l'obbligo della registrazione.
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