Quali e quante tasse da
pagare per comprare casa? Tutto ciò che c’è da sapere prima di acquistare prima
casa.
Il più importante momento nella vita di una
persona è l’acquisto di una casa, soprattutto se destinata a essere la prima
casa. Una volta presa la decisione, è bene
conoscere i costi fiscali e le procedure necessarie per diventare proprietario
dell’immobile.
1. ASPETTI CONTRATTUALI
L’atto di compravendita (cosiddetto rogito)
Per acquistare la casa è necessaria, la stipula
di un contratto di compravendita, ossia un accordo formale tra due parti,
venditrice e acquirente, con il quale una trasferisce all’altra la proprietà
dell’immobile a fronte del pagamento del prezzo stabilito.
Nel caso specifico di un immobile, l’atto di
compravendita è definito rogito notarile. Per legge, tale atto deve essere
stipulato davanti al notaio, in forma pubblica con la presenza del venditore e
dell’acquirente. Successivamente deve essere depositato presso la Conservatoria
dei Registri immobiliari, che gestisce un registro pubblico dove sono
“annotate” le proprietà degli immobili.
Al notaio, salvo espressa rinuncia
dell’acquirente, spettano tutti i controlli del caso, quali l’esistenza di
ipoteche o altri vincoli, il rispetto delle norme sull’edilizia, nonché la
garanzia sull’identità delle parti e sulla legalità dell’atto.
Negli atti di compravendita la legge prevede la presenza di alcuni elementi
obbligatori:
– l’effettivo prezzo di vendita dell’immobile;
– le indicazioni analitiche in ordine alle modalità di pagamento;
– l’eventuale intervento di mediatori immobiliari (quali ad esempio le agenzie)
e le spese sostenute per detta attività, con le modalità di pagamento.
Di norma, si arriva alla stipula del rogito dopo
aver previamente firmato un contratto preliminare (chiamato anche “compromesso”)
che non ha l’effetto di trasferire già la proprietà, ma di vincolare sia il
venditore che l’acquirente a vendere in un successivo momento, presentandosi
dal notaio e ponendo in essere tutte le tappe necessarie per tale momento (ivi
compresi eventuali pagamenti di acconti).
2.ASPETTI FISCALI
Imposte sulla casa. La
compravendita è soggetta a diverse tipologie d’imposte: imposta di registro (o
in alternativa l’IVA), imposta catastale e imposta ipotecaria. Le imposte
variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto che vende.
Dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili sono state
modificate con l’obiettivo di diminuire il peso fiscale, soprattutto per la
compravendita tra privati
di immobili destinati a prima casa.
Imposta di
registro (o in alternativa IVA). L’imposta di registro è salita al 9%
rispetto al precedente 7% per gli immobili non adibiti ad abitazione principale
mentre è scesa al 2% rispetto al precedente 3% per la prima casa, ad eccezione
delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
(abitazioni considerate di lusso). È stato poi stabilito un valore minimo di
1.000 euro per l’imposta di registro che incide in modo significativo sugli
immobili il cui valore dichiarato è inferiore a euro 50.000. Se l’immobile è,
invece, soggetto a IVA, l’imposta di registro è fissa e non proporzionale: dal
1° gennaio 2014 è passata dai precedenti 168 euro agli attuali 200 euro.
Imposta
catastale e ipotecaria. Le imposte ipotecaria e catastale devono essere
versate nella misura di 50 euro ciascuna oppure di 200 euro, a seconda del
venditore e della tipologia di immobile. In precedenza, erano calcolate in modo
proporzionale: 2% per l’imposta ipotecaria ed 1% per l’imposta catastale, con
un minimo di 168 euro.
Bonus Prima
Casa Residenza. Esistono benefici fiscali sia per quanto riguarda l’IVA
(pagabile al 4%) che per l’imposta di registro qualora l’acquisto riguardi la
prima casa del contribuente. Si deve trattare di immobile censito al catasto ad
una delle seguenti categorie: categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11.
Come si
pagano le imposte. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono
pagate direttamente al notaio, che le versa all’erario al momento della
registrazione dell’atto notarile, svolgendo così la funzione di sostituto di
imposta. L’IVA, se richiesta, viene versata direttamente all’impresa
costruttrice che poi è responsabile nei confronti dell’erario.
Base
imponibile e meccanismo del prezzo valore. Dal 1° gennaio 2007 per la
compravendita di case comprese le relative pertinenze (box, cantine, garage) a
favore di un acquirente privato, si può assumere come base imponibile per il
calcolo delle imposte il valore catastale anziché il corrispettivo
effettivamente pagato (prezzo-valore). Il valore catastale si calcola sulla
rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 se è prima casa e
per 120 in tutte le altre ipotesi.
Per tutte le altre compravendite in cui
l’acquirente non è un privato, la base imponibile è costituita dal prezzo
pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta a IVA, la
base imponibile è costituita sempre dal prezzo pattuito e dichiarato dalle
parti nell’atto e non dal valore catastale. Nel caso che la compravendita sia
tassata sul valore catastale, le tariffe notarili devono essere ridotte del
30%.
3. ESEMPI PRATICI
Esempi pratici Quanto Costa Acquistare Casa di 100.000 euro
a) Acquistare
casa di 100.000 euro come prima casa (non di lusso) se il venditore è un
soggetto privato o un’impresa non costruttrice che non ha eseguito alcun lavoro
o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5 anni dall’ultimazione
dei lavori che non abbia optato per l’IVA:
– IVA assente
– imposta del registro del 2% pari a 2.000 euro
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
– totale imposte 2.100 euro.
b) Acquistare
casa di 100.000 euro come prima casa (non di lusso) se il venditore è
un’impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro i 5 anni dall’ultimazione
dei lavori o anche dopo nel caso di opzione per l’applicazione dell’IVA):
– IVA del 4% pari a 4.000 euro
– imposta del registro fissa di 200 euro
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– totale imposte 4.600 euro.
c) Acquistare casa
di 100.000 euro a uso abitativo non prima casa (non di lusso) se il
venditore è un soggetto privato o un’impresa non costruttrice che non ha
eseguito alcun lavoro o da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) dopo 5
anni dall’ultimazione dei lavori che non abbia optato per l’IVA:
– IVA assente
– imposta del registro del 9% pari a 9.000 euro
– imposta ipotecaria fissa di 50 euro
– imposta catastale fissa di 50 euro
– totale imposte 9.100 euro
d) Acquistare
casa di 100.000 euro a uso abitativo non prima casa (non di lusso)
se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione (entro i 5 anni
dall’ultimazione dei lavori o anche dopo nel caso di opzione per l’applicazione
dell’IVA):
– IVA al 10% pari a 10.000 euro
– imposta del registro fissa di 200 euro
– imposta ipotecaria fissa di 200 euro
– imposta catastale fissa di 200 euro
– totale imposte 10.600 euro.
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Marco Ricchi
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