Notizie e novità dal mondo immobiliare: aprile 2015

Come detrarre gli interessi sui mutui dalla dichiarazione dei redditi

Anche nella dichirazione dei redditi di quest'anno sarà possibile detrarre gli interessi passivi sui mutui, sia nel caso di acquisto di un'abitazione principale, di una seconda casa o di un finanziamento acceso per eseguire lavori di ristrutturazione. Ma vediamo quali sono le diverse regole:

Detrazione interessi mutui prima casa
Nel caso di interessi passivi sui mutui ipotecari per l'acquisto di un'abitazione principale si ha diritto a una detrazione iperf del 19% su un tetto massimo di 4000 euro (ovvero una somma di 760 euro). Ad usufurire della detrazione è l'acquirente e intestatario dell'immobile adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto, anche se a favore di un suo familiare, come il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Detrazione interessi mutuo coniuge separatoI

In caso di separazione legale, anche il coniuge separato, fino a quando non intervenga la sentenza di divorzio, ha diritto alla detrazione. Nel caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la propria dimora spetta comunque la detrazione per la quota di competenza, se nell'immobile hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

Detrazione interessi mutui ristrutturazione e costruzione
La detrazione del 19% su un importo massimo di 2.582,28 euro per mutui ipotecari contratti a parite dal 1998 per la costruzione o la ristrutturazione di immobili da adibire ad abitazione principale. La detrazione riguarda gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo, da parte del possessore a titolo di proprietà o di altro diritto reale dell'unità immobiliare, avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all'inizio dei lavori di costruzione. La detrazione è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'abitazione principale, soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell'unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori.

Per poter usufruire delle detrazioni è importante rispettare le seguenti condizioni

l'unità immobiliare che si costruisce deve essere quella nella quale il contribuente o i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo) intendono dimorare abitualmente;
l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori di costruzione;
il contratto di mutuo deve essere stipulato dalla persona che avrà il possesso dell'unità immobiliare a titolo di proprietà o di altro diritto reale.

Detrazioni mutui seconda casa

Sono detraibili nella misura del 19% gli interessi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione per mutui ipotecari, stipulati prima del 1993, per l'acquisto di altri immobili.

Per avere, informazioni approfondite contattami pure...

Marco Ricchi

Servizi Immobiliari Gatto S.r.l.

Latina, Via Priverno 12

0773487279

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Il sistema consiste in un semplice condotto d’aria interrato alla profondità di circa 2 metri. L’aria esterna viene convogliata nel tubo di immissione che, a seconda delle esigenze e disponibilità di spazi aperti e al fine di ottimizzarne lo scambio termico, può essere di un solo tubo piuttosto lungo (almeno 30 m) o più tubi, più piccoli, diramati dal collettore di ingresso e riuniti al collettore d’uscita. Il collettore di uscita immetterà l’aria pretrattata all’interno dell’edifico: si otterrà così un preriscaldamento invernale ed un efficace raffreddamento estivo molto utile ai fini della bolletta e del benessere del portafoglio.

Principio

Utilizzare l'inerzia termica del suolo per pretrattare l'aria che ventila i fabbricati. L'aria così ottenuta è "migliore", più calda in inverno e più fresca in estate. La temperatura del suolo a 2 m di profondità è di circa 15 °C d'estate e 5 °C d'inverno (anche se può variare sensibilmente a seconda del clima).

Messa in opera

Fare circolare l'aria in un tubo interrato a circa due metri di profondità (più è in profondità, più ci si avvicina a una temperatura costante di 10 °C (vedi: Grafico). Il flusso viene agevolmente mantenuto grazie a un ventilatore. I tubi non devono avere un diametro troppo grande per facilitare gli scambi termici (circa quindici centimetri di diametro). Questo sistema, purtroppo, è utilizzato ancora in maniera insufficiente, anche se il suo costo sarebbe marginale se previsto al momento della costruzione dell'edificio.

Esempio di pozzo canadese

Tecniche di fabbricazione: La dimensione di un pozzo canadese non può essere decisa senza considerare il sistema di ventilazione dell'abitazione intera.

Precauzioni: La parte attiva dei tubi interrati non deve essere allocata sotto l'abitazione né lungo le fondamenta altrimenti si avrà un "risucchio" di calore dall'abitazione stessa... e quindi un effetto totalmente negativo (sarebbe la casa a scaldare, o raffreddare, il pozzo!).

Qualità dell'aria

L'obiettivo è di evitare l'inquinamento che potrebbe derivare dal sistema (odori, umidità, batteri, ...).

Ecco, quindi, alcune raccomandazioni:

Per l'ingresso del pozzo canadese utilizzate dei materiali a bassa emissione (vapore, odore…). Es.: alluminio, latta...
Proteggete per quanto possibile l'ingresso del pozzo tramite una griglia fine, per evitare che possano penetrarvi degli animali (roditori, zanzare…)
Se si opta per un filtro (2-5 mm), provvedete alla sua manutenzione regolare ogni 4 mesi. La pratica dice che la filtrazione è più fine dall'esterno verso l'interno.
Posizionate l'ingresso a un'altezza sufficiente (1,20 m) per evitare di aspirare la polvere, e lontano dalle fonti di inquinamento (strada, compost…)
L'ingresso deve essere accessibile per la pulizia.
Non posizionate l'ingresso tra le piante.
Prima della prima accensione, pulite il tubo e controllare anche il flusso e il surplus d'acqua.

Scelta del tubo

PVC: il più economico, ma non molto ecologico. Può "eventualmente" liberare dei vapori nocivi dovuti ai processi di fabbricazione. Ad oggi, non ci sono studi riconosciuti sul suo utilizzo nell'ambito dei pozzi canadesi.
Polietilene (PE): il più ecologico, ma anche molto caro.
Tubo a spirale per protezione dei cavi elettrici (TPC): a buon mercato se di diametro piccolo. Con spirali all'esterno e liscio all'interno. Può essere posato in parallelo ad altri tubi. Attenzione: questo tipo di tubo non è stato creato per l'interramento, cosa che a lungo termine potrebbe nuocere alla sua tenuta.
Tubo in calcestruzzo o terra cotta: utilizzato per diametri superiori a 300 mm. I raccordi sono difficili da stagnare. Lo scambio termico è importante (la conduttività del calcestruzzo è più alta di quella dei tubi in plastica, relativamente isolanti). Il problema principale di questo tipo di tubo (oltre alla complessa messa in opera) è che non garantisce una vera tenuta stagna tranne nel caso di una messa in opera particolarmente curata. Il radon del suolo, se presente, potrebbe infiltrarsi nel tubo e arrivare a contaminare l'abitazione.
Tubo di ghisa: la rigidità, la resistenza meccanica e l'alta conduttività termica fanno di questo tipo di tubo una soluzione compatibile con un pozzo canadese. Si deve verificare che il rivestimento esterno del tubo resista alla corrosione (tipo zincatura anti-corrosione), oltre che utilizzare giunture in inox.

Consigli

Il tubo deve avere una stabilità sufficiente a sopportare il sotterramento nella terra. Per esempio, prendere un classe CR8 per il PVC.
Il PVC è da scartare per la semplice ragione che il gesso contenuto nel PVC impedisce lo scambio termico. Anche le riparazioni con le guaine TPC sono da evitare, in quanto il loro interno non è perfettamente liscio e costituisce un nido per i batteri (odori). Con spessori piccoli (buono scambio termico) esiste un solo tubo concepito specificamente per il pozzo canadese: il tubo in Polipropilene blu, che ha uno strato interiore battericida (ai solfati d'argento,) brevettato dalla ditta REHAU (premio per l'innovazione 2007 al salone dell'energia di Lione). Chi dice brevetto, impone di pagare il prezzo della ricerca per avere un buon risultato. Ma a 2 m di profondità, vale la pena pagare dieci volte di più di una riparazione incompetente per avere la garanzia di un sistema professionale che non trasforma l'abitazione in una stalla nel giro di qualche mese!
Anche la tenuta stagna è importante per evitare le infiltrazioni delle acque sotterranee e la propagazione dei batteri. Controllate in particolare i raccordi tra i diversi tubi e privilegiate delle giunture a labbra, tipo purificazione. Non incollate i raccordi per evitare il rischio di rottura al momento della colata e soprattutto il rischio di emanazione di vapori nocivi dovuti alle colle.
Il materiale usato non deve emanare dei vapori nocivi come potrebbe succedere nel caso del PVC ad esempio quando viene esposto a temperature elevate (> 30 °C).
Il tubo deve essere preferibilmente liscio all'interno per diminuire le perdite di carico e rimanere in regime laminare. Per la parte esterna, privilegiate i tubi a spirale per aumentare lo scambio termico tra il suolo e il tubo.

Annotazioni collettiva: se non avete piccoli diametri e piccole velocità, il regime di flusso in un tubo non è laminare. Questo non è desiderabile in caso di pozzo canadese. Il regime, quindi, non è laminare. Un buon metodo per capirlo è di calcolare il numero di Reynolds (numero che permette di caratterizzare il regime di flusso). È importante sapere che il trasferimento termico è più elevato con un flusso turbolento che con un flusso laminare. Inoltre, le perdite di carico nel regime laminare non sono necessariamente più piccole che nel regime turbolento.

D'altro canto, a parità di flusso, per aumentare la superficie di scambio termico è preferibile utilizzare più tubi di diametro piccolo che un solo tubo con un grosso diametro. I tubi dovrebbero essere il più lontani possibili all'interno dello scavo.

Annotazioni:

Nelle regioni senza radon, con periodi di gelo non troppo intenso, come in Provenza, i tubi possono essere in terra cotta, come nel passato. In questo modo si produce uno scambio di calore tra il tubo e l'aria che riequilibra l'igrometria dell'aria. Troppo secco nei periodi molto freddi o molto caldi; umido in autunno, quando il suolo non è ancora così pieno d'acqua. Si deve solo trovare un fornitore di tubi vecchia maniera.

Natura del suolo: l'esperienza mostra che i suoli rocciosi hanno una più grande efficacia termica, che compensa le difficoltà di messa in atto, e non devono essere rinforzati. Da notare anche che il suolo sotto il pozzo resta freddo più a lungo in primavera, e che la zona non deve essere usata come orto.

Evacuazione dei condensati

In particolare d'estate, quando l'aria si raffredda, l'acqua può creare condensa. Conviene evacuare questi condensati. Ma è difficile vederli, in quanto l'acqua si trasforma in umidità molto velocemente.

In conclusione, il pozzo canadese è un ammortizzatore di temperatura e di umidità.

Qualche possibilità:

Questo sistema ha una tenuta stagna perfetta dall'ingresso dell'aria fino al sistema di ventilazione. Questa soluzione deve essere privilegiata nelle regioni a forte concentrazione di gas radon nel suolo (si veda paragrafo sul radon) o se il suolo è molto umido (sorgenti, falde sotterranee,...).
Nel caso di abitazioni senza cantina, i condensati possono essere raccolti in un pozzetto situato al livello del punto basso. Questo pozzetto permetterà inoltre d'ispezionare visivamente il tubo per scoprire eventuali problemi.
Un'altra soluzione per una casa senza cantina è di posizionare un tubo più in profondità su un letto di pietrisco per permettere l'infiltrazione dei condensati nel suolo.

Dettaglio del sifone: Il passaggio dell'aria tende a prosciugare il sifone. Un sistema semplice consiste nel posizionare un tubo in un recipiente pieno d'acqua. Una capacità sufficiente in funzione della portata eviterà al sifone di seccarsi. L'eccedente può essere evacuato in uno scarico di acque usate. Attenzione in questo caso a posizionare un secondo sifone in modo da evitare di aspirare dei cattivi odori.

Sul Radon

Il radon è un gas radioattivo di origine naturale. Proviene dalla disintegrazione dell'uranio e del radio presenti nella crosta terrestre. È presente dappertutto sulla superficie del pianeta e proviene soprattutto dal sottosuolo granitico e vulcanico, oltre che da qualche materiale per costruzioni. Il radon si può accumulare negli spazi chiusi, in particolare nelle abitazioni. I modi per diminuire le concentrazioni di radon nelle abitazioni sono semplici:

aerare e ventilare le abitazioni, il sottosuolo e i vespai;
migliorare la tenuta stagna dei muri e dei pavimenti.

Nelle zone più colpite, le autorità locali dovrebbero procedere all'individuazione di questo gas radioattivo almeno nei luoghi aperti al pubblico per periodi prolungati (in particolare negli edifici adibiti a scuole, ospedali...).

Il radon può essere diffuso nelle abitazioni tramite il pozzo canadese se il tubo che porta l'aria dall'esterno non è a tenuta stagna.

Raccomandazioni: come guaine di protezione dei cavi elettrici (lisci all'interno) usate quelle di diametro 160 mm o 110 mm per 25 m di lunghezza, in modo da evitare le giunture. Si deve prestare particolare attenzione se si ricopre il tubo con della terra, per evitare che si formino delle sacche dove potrebbe fermarsi il radon.

Come ulteriore precauzione, misurate il radon presente nella vostra abitazione per diverse settimane usando un dosimetro che verrà analizzato in laboratorio (20-40 €).

Differenti possibilità di posa dei tubi

Tutte le configurazioni sono possibili, ma si deve guardare al fatto che meno gomiti ci saranno meno perdite ci saranno, e di conseguenza si avrà più potenza di ventilazione. La posa dei tubi sarà fatta in considerazione della configurazione del terreno.

Raccomandazioni:

Al momento del progetto, evitate gomiti e angoli.
Prevedete una pendenza del 2 % minimo nel senso dell'aspirazione per evacuare la condensa.
In casi di presenza di una forte concentrazione di radon, sarà possibile solo una soluzione a tenuta stagna.
Tenete una distanza sufficiente tra i diversi tubi. (Min 0,8 m)

Dimensioni del pozzo canadese

Calcolo

Il calcolo di un pozzo canadese viene fatto tenendo presenti diversi parametri. Qui trovate i principali:

Il volume dell'abitazione
La portata necessaria per estate e inverno
La scelta della ventilazione dell'abitazione (VMC, areazione naturale, …)
L'architettura (bioclimatica, materiali, isolante, serra, …)
La natura del suolo (sabbioso, argilloso, falde fratiche,…)
Lo spazio disponibile all'interramento del tubo
La posizione geografica
Il budget.

Ipotesi

L'idea di quest'articolo è di dare le chiavi per trovare la soluzione ideale per la propria configurazione a partire dall'esempio descritto nel paragrafo seguente. Si tratta di un edificio con ossatura in legno biclimatica com materiali nuovi. L'isolante è di 18 cm in granulato di sughero per i muri e di 24 cm di lana di lino per il colmo. La casa è stata concepita per approfittare al massimo degli apporti passivi del sole. Una serie di pannelli termosolari con superficie complessiva di 20 m² accoppiato a un bollitore ( puffer ) di 2000 l per l'idro-accumulazione (volano termico) si occupa del riscaldamento della casa e dell'acqua calda. Il riscaldamento d'appoggio è una caldaia. La traspirazione dei muri è garantita dalla scelta di materiali traspiranti come il Fermacell, para-vapore, sughero, OSB e assi Mélèze. Una cura particolare viene dedicata alla tenuta stagna dell'insieme per evitare le perdite di energia. Così, è stata scelta una unità di ventilazione con recuperatore statico a doppio flusso incrociato per assicurare uno scambio d'aria e di umidità regolare e permanente dell'abitazione intera, recuperando l'energia rimossa dalla ventilazione. Il volume dell'abitazione è di 800 m³ circa e l'aria viene rinnovata ogni 3-4 ore, ossia 240 m³/h di necessità di apporto d'aria dall'esterno.

Tre metodi di funzionamento

In inverno: l'obiettivo è di riscaldare l'aria prima che entri nell'abitazione. Per ottenere lo scambio termico maggiore, l'aria dovrà circolare a una velocità di circa 1 m/s.
In estate: l'obiettivo è di raffreddare al massimo l'abitazione in caso di alte temperature. La casa bioclimatica è stata progettata per gestire nel miglior modo possibile l'apporto passivo del sole tramite le vetrate e quindi per creare delle zone ombreggiate per evitare un alto apporto di calore durante il giorno (tende esterne, piante a sud, …). Il pozzo canadese è un semplice completamento per tutte queste misure. Per ottenere l'efficacia migliore, la portata di aria dovrà essere più alta per rinnovare l'aria dell'abitazione ogni 2 ore.
Nelle stagioni intermedie: la temperatura confort è compresa tra i 18 e i 22 °C e il sistema sarà disconnesso in caso di bisogno tramite una derivazione, per non rinfrescare l'abitazione quando la temperatura esterna è quasi uguale a quella di confort.

Calcoli: è stato usato il software GAEA per ottimizzare l'installazione, ed eccone alcuni risultati:

Costanti:

Volume dell'abitazione 800 m³
Temperatura consigliata 20 °C
Temperatura della derivazione 18-25 °C
1 tubo di 50 m in PE (polietilene) diametro di 184 mm (Int) fino a 1,9 m di profondità
Per ottenere la somma delle perdite di carico si deve sommare la perdita di carico di ogni elemento del circuito (vedere l'abaco del fornitore in funzione della portata)

Portata (m³/h)	Rinnovo dell'aria (1/h)	Perdita di carico Pa (solo per pozzo canadese)	Potenza ventilatore (watt)
240	0,3	75,80	8,42
320	0,4	93,13	13,80
400	0,5	114,27	21,16
560	0,7	167,38	43,40
800	1	272,50	100,93

La tabella qui sopra permette di verificare che per un tubo di 50 m di lunghezza con un diametro di 184, per una portata di 240 m³/h, la perdita di carico è solo di 75,80 Pa. La potenza del ventilatore è più alta con una portata maggiore. Come si può constatare, si passa da 8,42 watt a 100 watt con una portata superiore di solo 3 volte.

Portata (m³/h)	Riscaldamento dell'aria (kWh/a)	Raffreddamento dell'aria (kWh/a)	Ore di funzionamento (ore/anno)	Tuscita minima (inverno) per Tentrata (-12,7)	Tuscita massima (estate) per Tentrata (31,7)
240	1830	258	4607	1,7	17,9
320	2226	340,9	4648	0,3	19,2
400	2560	401,8	4683	-0,9	20,3
560	3119	484,1	4754	-2,6	22
800	3848	548,3	4930	-4,4	24

In funzione della portata, il riscaldamento o il raffreddamento dell'aria permetterà di liberare un apporto energetico più o meno importante. Ma questo apporto si avrà a scapito della potenza del ventilatore, come sottolineato dalla tabella precedente. Si dovrà trovare il giusto compromesso tra un investimento più importante e un apporto energetico un po' inferiore. Dato che il ventilatore ha spesso 2 velocità, da parte mia ho scelto una portata di 240 m³/h per l'inverno e di 400 m³/h per l'estate.