Prezzi e tempi medi di vendita, ecco i miei consigli...
Il 2016 con un mercato in recupero impone
però cautela, per via della situazione economica e geopolitica
internazionali. E impone di fare attenzione sia che si voglia vendere
casa sia che si intenda avvicinarsi all’acquisto.
Come deve approcciare il mercato immobiliare chi decide di valutare l'acquisto?
Il potenziale acquirente ha davanti grandi opportunità in termini di offerta. Può quindi scegliere di valutare senza fretta l'investimento in cerca dell'occasione migliore. La fase di miglioramento del mercato residenziale italiano sarà lenta e graduale. Anzi, data l'incertezza della situazione, sulla quale pesano diverse variabili come la ripresa dell'economia e i rapporti di geopolitica mondiale, nei prossimi mesi le quotazioni dovrebbero scendere ancora e quindi è probabile che aspettando si possano spuntare prezzi migliori. Oggi si compra bene, ma tra sei mesi si potrebbe comprare anche meglio. Al momento il prezzo medio in Italia – dato che naturalmente comprende valori molto diversi - secondo i dati di Nomisma è pari a 1.943 euro al metro quadrato contro i 2.753 euro in termini reali del 2007.
Come deve approcciare il mercato immobiliare chi decide di valutare l'acquisto?
Il potenziale acquirente ha davanti grandi opportunità in termini di offerta. Può quindi scegliere di valutare senza fretta l'investimento in cerca dell'occasione migliore. La fase di miglioramento del mercato residenziale italiano sarà lenta e graduale. Anzi, data l'incertezza della situazione, sulla quale pesano diverse variabili come la ripresa dell'economia e i rapporti di geopolitica mondiale, nei prossimi mesi le quotazioni dovrebbero scendere ancora e quindi è probabile che aspettando si possano spuntare prezzi migliori. Oggi si compra bene, ma tra sei mesi si potrebbe comprare anche meglio. Al momento il prezzo medio in Italia – dato che naturalmente comprende valori molto diversi - secondo i dati di Nomisma è pari a 1.943 euro al metro quadrato contro i 2.753 euro in termini reali del 2007.
Vedendo la situazione dal punto di vista del venditore, come si fa a “vender bene”?
Il mercato vive oggi una fase di eccesso di offerta sempre più evidente. Il percorso per arrivare alla vendita non è breve e per questo c'è maggiore necessità di essere attivi nel proporre l'immobile. È importante la modalità di presentazione della casa e bisogna utilizzare diversi canali per arrivare alla clientela, sfruttando anche le App utilizzabili su Ipad e smartphone. Gli esperti consigliano ricchezza nella descrizione e nel materiale fotografico, che deve essere di alta qualità per non provocare sorpresa al momento del contatto. Con tanta offerta sul mercato il potenziale acquirente tenderà ad abbandonare gli immobili che vengono presentati in maniera poco trasparente, approssimativa e con informazioni scarne e non veritiere.
Il mercato vive oggi una fase di eccesso di offerta sempre più evidente. Il percorso per arrivare alla vendita non è breve e per questo c'è maggiore necessità di essere attivi nel proporre l'immobile. È importante la modalità di presentazione della casa e bisogna utilizzare diversi canali per arrivare alla clientela, sfruttando anche le App utilizzabili su Ipad e smartphone. Gli esperti consigliano ricchezza nella descrizione e nel materiale fotografico, che deve essere di alta qualità per non provocare sorpresa al momento del contatto. Con tanta offerta sul mercato il potenziale acquirente tenderà ad abbandonare gli immobili che vengono presentati in maniera poco trasparente, approssimativa e con informazioni scarne e non veritiere.
Quali sono oggi i tempi medi di vendita da mettere in conto?
In questa fase siamo intorno ai 7-8 mesi. L'elemento importante è che negli ultimi mesi per la prima volta dopo diversi anni i tempi non si sono allungati. Esiste comunque uno stock in giacenza, in genere di scarsa qualità, che ha tempi ben più lunghi per arrivare al contratto. Nel segmento del lusso si viaggia invece verso 12 mesi e in questo segmento la giacenza arriva anche a oltre 24 mesi.
In questa fase siamo intorno ai 7-8 mesi. L'elemento importante è che negli ultimi mesi per la prima volta dopo diversi anni i tempi non si sono allungati. Esiste comunque uno stock in giacenza, in genere di scarsa qualità, che ha tempi ben più lunghi per arrivare al contratto. Nel segmento del lusso si viaggia invece verso 12 mesi e in questo segmento la giacenza arriva anche a oltre 24 mesi.
Quale strategia adottare se non si riesce a vendere?
La prima scelta sarebbe quella di abbassare il prezzo per incontrare la domanda. Ma questa mossa ha effetto solo se parliamo di un immobile di discreta qualità. In alcuni casi, poi, lo sconto potrebbe non essere sufficiente perché se una casa sta troppo tempo sul mercato perde appeal. La scelta è quindi tra ridurre il prezzo oppure fare un investimento nella riqualificazione dell'esistente, una strategia che riguarda certamente la locazione ma anche la vendita.
La prima scelta sarebbe quella di abbassare il prezzo per incontrare la domanda. Ma questa mossa ha effetto solo se parliamo di un immobile di discreta qualità. In alcuni casi, poi, lo sconto potrebbe non essere sufficiente perché se una casa sta troppo tempo sul mercato perde appeal. La scelta è quindi tra ridurre il prezzo oppure fare un investimento nella riqualificazione dell'esistente, una strategia che riguarda certamente la locazione ma anche la vendita.
Chi acquista un immobile può ancora sperare in una rivalutazione, come si è sempre detto?
Bisogna distinguere innanzitutto le finalità. L'acquisto della prima casa è dettato dalle necessità del singolo o della famiglia, è una scelta di medio-lungo periodo, e va considerato anche il fatto che serve a soddisfare un bisogno abitativo. Diverso è l'acquisto di una seconda casa al mare o in montagna o l'acquisto di un appartamento per investimento. Anche in questo caso, però, chi acquista non deve puntare alla rivalutazione nel breve termine. Guadagni in capital gain non sono probabili di questi tempi con quotazioni ancora in discesa: secondo gli esperti nel 2016 vedremo valori in calo dell'1% circa. Inoltre, va considerata anche l'inflazione praticamente a zero.
Bisogna distinguere innanzitutto le finalità. L'acquisto della prima casa è dettato dalle necessità del singolo o della famiglia, è una scelta di medio-lungo periodo, e va considerato anche il fatto che serve a soddisfare un bisogno abitativo. Diverso è l'acquisto di una seconda casa al mare o in montagna o l'acquisto di un appartamento per investimento. Anche in questo caso, però, chi acquista non deve puntare alla rivalutazione nel breve termine. Guadagni in capital gain non sono probabili di questi tempi con quotazioni ancora in discesa: secondo gli esperti nel 2016 vedremo valori in calo dell'1% circa. Inoltre, va considerata anche l'inflazione praticamente a zero.
C'è il rischio che i tassi stiano per aumentare? È questo il momento giusto per investire?
Dai segnali Usa di rinvio di operazioni sui tassi si capisce che non ci saranno prospettive di intervento sui tassi in Europa e i segnali che arrivano dall'economia continentale e nazionale non sono certo entusiasmanti.
Dai segnali Usa di rinvio di operazioni sui tassi si capisce che non ci saranno prospettive di intervento sui tassi in Europa e i segnali che arrivano dall'economia continentale e nazionale non sono certo entusiasmanti.
Come deve regolarsi, allora, chi vuole acquistare un immobile da mettere a reddito?
Se decido di investire per mettere a reddito l'immobile devo tenere presente alcuni capisaldi nella scelta. Ad esempio, è meglio acquistare un appartamento piccolo in zona centrale che grande in periferia. E ancora, è meglio acquistare un appartamento in una grande città che in provincia, perché così mi garantisco una maggiore rivendibilità e affittabilità. In generale, comunque, approfittare di prezzi bassi e tassi di interesse ai minimi storici consente di cogliere occasioni interessanti, a patto che la location dove si trova l'appartamento sia appetibile sul mercato dell'affitto. Ad esempio, se la casa si trova in città universitarie, e soprattutto in zone ben servite dai mezzi di trasporto, arriva a rendere anche il 5-6 per cento. Si potrebbe anche optare per la gestione della casa tramite i siti internet di gestione delle prenotazioni come Booking oppure Airbnb. Ma in questo caso bisogna tenere conto del fatto che la gestione di arrivi e partenze richiede tempo.
Se decido di investire per mettere a reddito l'immobile devo tenere presente alcuni capisaldi nella scelta. Ad esempio, è meglio acquistare un appartamento piccolo in zona centrale che grande in periferia. E ancora, è meglio acquistare un appartamento in una grande città che in provincia, perché così mi garantisco una maggiore rivendibilità e affittabilità. In generale, comunque, approfittare di prezzi bassi e tassi di interesse ai minimi storici consente di cogliere occasioni interessanti, a patto che la location dove si trova l'appartamento sia appetibile sul mercato dell'affitto. Ad esempio, se la casa si trova in città universitarie, e soprattutto in zone ben servite dai mezzi di trasporto, arriva a rendere anche il 5-6 per cento. Si potrebbe anche optare per la gestione della casa tramite i siti internet di gestione delle prenotazioni come Booking oppure Airbnb. Ma in questo caso bisogna tenere conto del fatto che la gestione di arrivi e partenze richiede tempo.
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Marco Ricchi
Servizi Immobiliari Gatto
S.r.l.
Latina, Via Priverno 12
0773487279
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