La Legge di Stabilità
2016 (art. 1 commi 76-84) introduce nel nostro ordinamento la
fattispecie del leasing (locazione finanziaria) di “immobile da adibire
ad abitazione principale”. Già diffuso per immobili strumentali o per
altre tipologie di beni, il leasing si estende così anche ai privati che in
prospettiva intendono acquistare la casa da destinare a loro abitazione
principale.
1. SCHEMA
Secondo lo schema indicato dalla
Legge di Stabilità 2016, il contratto viene concluso tra il privato
(utilizzatore) e una Banca o intermediario finanziario iscritto nell'albo di
cui all'art. 106 del Testo Unico in materia Bancaria e Creditizia (concedente),
e con esso il concedente si obbliga ad acquistare o far costruire l’immobile
secondo le indicazioni dell’utilizzatore.
L’utilizzatore
per parte sua si impegna a versare al concedente un canone che tenga conto del
prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza
del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene
a un prezzo di “riscatto” prestabilito.
Altre informazioni possono
essere utili per definire il meccanismo del leasing immobiliare. La norma, si
riferisce al leasing c.d. “finanziario”, che genera un rapporto trilaterale tra
locatore/concedente (Banca o intermediario finanziario), utilizzatore
(in questo caso il privato che destinerà l’immobile ad abitazione principale e
che pagherà il canone al locatore) e fornitore, che fornisce
al locatore/concedente l’immobile (costruendolo o vendendolo). Il bene viene
scelto dall'utilizzatore direttamente presso il fornitore (es. il proprietario
iniziale dell’immobile), e in questa fase vengono concordate le modalità
(condizioni) di vendita al locatore/concedente. In una fase successiva
interviene la società di leasing (Banca o intermediario) scelta
dall'utilizzatore, che se valuta vantaggiosa l’operazione procede alla
definizione delle condizioni di leasing, alla stipula del contratto e
all’acquisto del bene.
Normalmente, l’iter del
perfezionamento del contratto di leasing si concretizza in 3 precisi
momenti:
- La firma
del contratto ed il versamento dell’eventuale anticipo da
parte dell’utilizzatore.
- L’ordine
al fornitore: per eseguire il contratto di leasing la società di leasing si
impegna ad acquistare il bene dal fornitore. Per fare questo emette un ordine
al fornitore dove vengono descritti: a) il bene e le sue caratteristiche, così
come concordate fra il cliente e il fornitore dello stesso; b) le modalità e i
tempi di consegna; c) le modalità e i tempi di pagamento. L’ordine viene a sua
volta accettato (firmandolo) dal fornitore.
- La consegna
del bene: a questa fase appartiene l’accettazione del bene da parte
del cliente/utilizzatore che dichiara, firmando un modulo cosiddetto "di
accettazione" o di consegna, che il bene consegnatogli è quello da lui
richiesto. La società di leasing, nel momento in cui riceve questo modulo, acquisisce
la proprietà del bene, e il leasing ha avvio (decorrenza). Da quel momento si
avvia anche il processo di incasso e pagamento dei canoni.
2. CONTRATTO
2.1 Forma del contratto
Il contratto di leasing, in
genere predisposto dal concedente sulla base dei suoi modelli, non richiede una
forma particolare, se non quella scritta.
Qualora stipulato in forma di
scrittura privata non autenticata non è soggetto a registrazione in termine
fisso, ma solo in caso d’uso (come chiarito dalla Circolare AdE 12/E del 11
marzo 2011 in
seguito alle novità introdotte dalla Legge di Stabilità 2011). In caso di
registrazione volontaria l’imposta da applicare sarebbe in misura fissa (200
euro).
Il leasing ultra-novennale deve
essere trascritto (interpretazione prevalente dell’art. 2643 c.c.), pertanto in
questo caso andrà stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata
(unici titoli per la trascrizione secondo l’art. 2657 c.c.).
2.2 Durata del contratto
La durata del
contratto va normalmente (ma non necessariamente) dai 24 ai 72 mesi
ed è necessaria alla società di leasing ad ammortizzare il costo di acquisto
del bene. Non è imposta una durata minima del contratto.
2.3 Canone
Il canone
previsto nel contratto di leasing, data l’applicabilità dell’art. 10 comma 8
del D.P.R. 633/72, è esente IVA. Normalmente è previsto un
maxi-canone iniziale, una sorta di “anticipo” il cui importo può arrivare fino
al 23% del costo originario del bene. Il canone di leasing vero e
proprio tiene invece conto principalmente della durata del contratto di
leasing, del costo dell’immobile al netto dell’eventuale maxi-canone iniziale,
del tasso di interesse (che comprenderà anche il margine della società di
leasing) e della “vita economica” dell’immobile. Il canone potrà anche essere
definito in forma variabile e indicizzata.
2.4 Riscatto
La somma da versare a titolo di “riscatto”
al termine del contratto (se l’utilizzatore vuole) viene definita nel contratto
di leasing e normalmente ha un importo variabile tra lo 0,7% e il 12,7%
del costo originario del bene. In caso di riscatto alla compravendita
si applicheranno imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa
di 200 euro.
2.5 Rapporti tra le parti
La Legge di Stabilità 2016
prevede una disciplina dei rapporti tra le parti del contratto
di leasing di immobile da adibire ad abitazione principale, riguardo gli
aspetti principali. L’utilizzatore si assume tutti i rischi dell’operazione,
anche quello di perimento dell’immobile. Si tende cioè a riprodurre la stessa situazione
in cui l'utilizzatore si troverebbe se comprasse direttamente l'immobile.
Pertanto, ad esempio, se l'edificio subisse un crollo, totale o parziale,
l'utilizzatore farebbe comunque carico di questa situazione (senza dunque poter
farne carico alla società concedente), sostenere gli eventuali costi di
ripristino e continuare a pagare i canoni dovuti secondo il contratto di
locazione finanziaria.
Allo stesso modo, possiamo
aggiungere, sarà l’utilizzatore a sostenere tutte le spese di manutenzione, ordinaria
e straordinaria, in corso di contratto. In caso di risoluzione del contratto di
locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente ha
diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore
quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene avvenute a
valori di mercato, dedotta la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla
data della risoluzione, dei canoni a scadere (non ancora scaduti) attualizzati
e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.
L’eventuale differenza negativa è corrisposta dall’utilizzatore al concedente.
Per il rilascio
dell’immobile il concedente potrà agire con il procedimento per
convalida di sfratto. L’utilizzatore può chiedere, previa presentazione di
apposita richiesta al concedente, la sospensione del pagamento dei
corrispettivi periodici per non più di una volta e per un periodo massimo
complessivo non superiore a dodici mesi nel corso dell’esecuzione del
contratto. In tal caso, la durata del contratto è prorogata di un periodo
eguale alla durata della sospensione. Al termine della sospensione, il
pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e con la
periodicità originariamente previsti dal contratto, a meno che le stesse non
intendano rinegoziarne le condizioni.
La sospensione
può essere richiesta solo qualora, successivamente alla stipula del contratto,
sopravvengano alcuni eventi espressamente indicati dalla norma (comma 79 art. 1
Legge di Stabilità 2016):
a) cessazione non consensuale
del rapporto di lavoro;
b) risoluzione del rapporto di
lavoro per limiti di età;
c) licenziamento per giusta
causa o giustificato motivo soggettivo;
d) dimissioni del lavoratore non
per giusta causa;
e) cessazione di rapporti di
agenzia, di rappresentanza commerciale ed altri rapporti di collaborazione che
si concretizzino in una prestazione di opera continuativa e coordinata,
prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione
delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta
causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
Secondo quanto disposto dal
comma 77 della Legge di Stabilità 2016, all'acquisto dell'immobile oggetto del
contratto di leasing abitativo si applica l'articolo 67, comma 3, lettera a),
della legge fallimentare (Regio Decreto 267/1942), secondo il quale non sono
soggetti all'azione revocatoria da parte del curatore
fallimentare “i pagamenti di beni e servizi effettuati nell'esercizio
dell'attività d'impresa nei termini d'uso”. Al momento non è chiaro se questa
normativa riguardi i pagamenti dell'utilizzatore alla società concedente o se
la nuova norma sia in effetti mirata ai pagamenti fatti dalla società
concedente al venditore (o al costruttore) dell'abitazione indicata
dall'utilizzatore.
La nuova norma non parla del fallimento
del venditore (fornitore). Non dovrebbe però essere difficile giungere
a ritenere applicabile, anche al caso del leasing abitativo (dato che si tratta
di un contratto finalizzato a procurare all'utilizzatore il godimento di una
casa che egli intende destinare ad “abitazione principale”), il disposto
dell'articolo 67, comma 3, lettera c), della legge fallimentare, secondo il
quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a
giusto prezzo, aventi a oggetto immobili a uso abitativo, destinati a
costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti e affini
entro il terzo grado.
2.6 Imposte locali sull’immobile: IMU, TASI, TARI
Per quanto riguarda l’IMU,
per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in
locazione finanziaria, soggetto passivo è l’utilizzatore a decorrere dalla data
della stipula e per tutta la durata del contratto. L’utilizzatore deve
presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a
quello in cui è stato stipulato il contratto di leasing e la società di leasing
non ha alcun obbligo dichiarativo. in caso di risoluzione anticipata o di
mancato esercizio del diritto di opzione finale (riscatto) del contratto di
locazione finanziaria, la società di leasing (nuovo soggetto passivo) e il
locatario (ex soggetto passivo) sono i soggetti su cui grava l’onere
dichiarativo IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta
la riconsegna del bene (comprovata dal verbale di consegna). Pertanto il
locatario è soggetto passivo IMU anche nelle particolari situazioni in cui,
nonostante sia intervenuta la risoluzione del contratto oppure il bene non sia
stato ancora riconsegnato alla società di leasing.
Per quanto riguarda la TASI, vale
il medesimo criterio: il soggetto passivo è l’utilizzatore fino alla riconsegna
del bene al concedente. Per quanto riguarda infine la TARI,
essendo il soggetto passivo il detentore dell’immobile, spetta
all’utilizzatore.
3. AGEVOLAZIONI
La Legge di Stabilità 2016
(art. 1 comma 82), attraverso l’inserimento nell’articolo 15 comma 1 del TUIR
delle lettere i-sexies 1 e 2), introduce interessanti agevolazioni per
i giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non
superiore a 55.000 euro all'atto della stipula del contratto di locazione
finanziaria, che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili a
destinazione abitativa e che adibiscano l’immobile ad abitazione principale
entro un anno dalla consegna: saranno detraibili al 19% dall'imposta (IRPEF)
lorda i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a
8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale,
per un importo non superiore a 20.000 euro.
Tali importi sono dimezzati in
caso di soggetti di età uguale o superiore a 35 anni. L’agevolazione si
applicherà dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020. Qualora ricorrano le stesse
condizioni previste per le agevolazioni prima casa dalla nota II bis dell’art.
1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/86, all'acquisto da parte
della società di leasing dell’immobile destinato ad abitazione principale
dell’utilizzatore (salvo che per quelle di categoria A/1, A/8 e A/9) si
applicherà (dal 1° gennaio 2016 al 31 dicembre 2020) un’imposta di
registro dell’1,5% (ancor più bassa di quella per acquisto prima casa,
attualmente del 2%).
Le imposte ipotecaria e
catastale ammonteranno entrambe a 50 euro. Questi in sintesi i
principali presupposti per l’agevolazione prima casa (adattati alla fattispecie
in questione):
a) che l'immobile sia ubicato
nel territorio del comune in cui l'utilizzatore ha o stabilisca entro diciotto
mesi dal contratto di leasing la propria residenza. L’intenzione di spostare la
residenza deve essere espressa nel contratto di leasing.
b) che nel contratto di leasing
l’utilizzatore dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il
coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di
abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile.
c) che nel contratto di leasing
l’utilizzatore dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in
regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di
proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.
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