Comprare casa con leasing immobiliare: 10 cose che devi sapere
La legge di Stabilità 2016 ha esteso il leasing immobiliare anche alle persone fisiche, introducendo una serie di agevolazioni fiscali per chi acquista la prima abitazione. Vediamo quali sono le risposte ai dubbi più frequenti:
1. Chi è il proprietario dell’immobile?
Nel contratto di leasing finanziario “prima
casa”, la società di leasing è proprietaria dell’immobile fino a che
l’utilizzatore non eserciti l’opzione finale di acquisto (riscatto). Una volta
esercitata l’opzione finale di acquisto si perfeziona il trasferimento del
diritto di proprietà dalla società di leasing al soggetto utilizzatore.
2. È obbligatorio esercitare l’opzione
finale di acquisto (riscatto)?
No. L’opzione finale di acquisto rappresenta una
facoltà dell’utilizzatore il quale può anche scegliere di non esercitarla. In
tal caso deve restituire l’immobile alla società di leasing.
3.
In quale modo il cliente dimostra di
possedere i requisiti per le detrazioni IRPEF previste in caso di stipula di un
leasing immobiliare abitativo?
Il requisito principale richiesto per il
riconoscimento delle detrazioni IRPEF è che il reddito complessivo
dell’utilizzatore non sia superiore a 55.000 euro su base annua; tale reddito è
desunto dall’ultima dichiarazione dei redditi disponibile. Tutti i requisiti
cui sono subordinati il riconoscimento e la misura delle detrazioni IRPEF
(reddito annuo, non titolarità dei diritti di proprietà di altri immobili
abitativi, età) sono, peraltro, facilmente riscontrabili dall’Agenzia delle
Entrate in sede di verifica, in quanto dati già in possesso degli Uffici
finanziari o dalla stessa facilmente acquisibili.
4. Se una coppia è cointestataria di un
leasing prima casa e possiede entrambi i requisiti (ciascuno un reddito complessivo non
superiore a 55.000 euro e un’ età inferiore a 35 anni) cosa succede?
Si considera il reddito complessivo per singola
persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte al 50% (salvo il caso di coniuge
fiscalmente a carico). Pertanto ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing
con un limite massimo di 4.000 euro e il 19% con un limite massimo di 10.000
euro al momento del riscatto.
5. Sul contratto di leasing si deve pagare
l’imposta sostitutiva come nel mutuo?
No. Contrariamente al mutuo per il quale
è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo mutuato, nel leasing
non si deve pagare alcuna imposta sostitutiva.
6. Cosa succede quando il contratto di
leasing è stato stipulato prima dei 35 anni ma questa età venga superata prima
del 31 dicembre 2020?
Nulla. Le condizioni dell’età e del reddito complessivo
devono essere soddisfatte esclusivamente al momento della stipula del contratto
di leasing.
7. Chi paga IMU, TASI e TARI in caso di
leasing prima casa?
IMU, TASI e TARI, a norma di legge, sono a carico
dell’utilizzatore (e non del concedente proprietario) il quale se utilizza
direttamente l’abitazione come propria dimora abituale, non sarà tenuto al
pagamento né dell’IMU né della TASI, dal cui pagamento sono esentati gli
immobili destinati ad abitazione principale dei titolari. Da tale esenzione sono
escluse le abitazioni censite nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
8. Posso acquisire in leasing qualunque
immobile per usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla Legge di
Stabilità 2016?
Sì, per quanto riguarda le detrazioni IRPEF che
prescindono dalle caratteristiche oggettive dell’immobile e possono pertanto
riguardare anche immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. No,
per quanto riguarda le agevolazioni per acquisto “prima casa” (registro
all’1,5%) non applicabili a immobili censiti nelle categorie catastali A/1, A/8
e A/9.
9. Se il cliente ha più di 35 anni può
acquistare l’abitazione principale con un leasing?
Il leasing immobiliare abitativo può essere
stipulato da qualsiasi persona fisica a prescindere dalla età, dal reddito e
dalla proprietà di altri immobili abitativi; sono invece subordinate a
specifici requisiti soggettivi e/o oggettivi le agevolazioni fiscali previste
dalla Legge di Stabilità 2016: - le detrazioni IRPEF vengono riconosciute solo
a soggetti con reddito inferiore a 55.000 euro, che non siano titolari dei
diritti di proprietà su altri immobili abitativi, e in misura diversa a seconda
dell’età (sopra o sotto i 35 anni); - le agevolazioni “prima casa” in tema di
imposta di registro vengono riconosciute solo ad abitazioni diverse da quelle
classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e solo nel caso in cui
l’utilizzatore possieda i requisiti soggettivi per accedere a tale tipo di
agevolazione.
10. Cosa succede se il contratto di
leasing è risolto perché il cliente non paga più i canoni di leasing?
A seguito della risoluzione il concedente ha
diritto alla restituzione del bene. Al tal fine può avvalersi del procedimento
per convalida di sfratto previsto per le locazioni ordinarie. Ottenuto il bene
il concedente dovrà procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene a
valori di mercato, attenendosi a criteri di trasparenza e pubblicità.
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Marco Ricchi
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